还价的中介只有这三类：
1、 卖给投资客； 2、签独家 ； 3、收定金，签装修协议，承诺15个月卖出去，卖不出送装修。
一查本小区的房源，同户型的都是炒房客的房。
雷宇随即打开本地房产网站，首页上八成挂着炒房客的房，翻开中介的朋友圈，只假如二手房，基本都宣扬这一类。
如此大张旗鼓，这般伤天害理。
于是，笔者决定系统性地聊一聊炒房客的问题，并给出一条建议，只要有关部门如是做，可以一剑封喉，且对房发生意营业流程无任何悲观影响。
咱们文中讲的炒房客有别于网上宣扬的那一类，即在他们以为低价时购入，等到房价涨起来时卖掉，旨在赚个中的差价。而是任何时候、任何行情，都可以买，也都在卖，用快进快出的办法赚差价和溢价的炒房客。
他们的房有两大标签：
装修如样板房，家电家具完好，没住过人，拎包入住。
房本上不是他们的名字，或不止有他们的名字，且还附带着公证书。
他们在我们当地被称为CC，接下来用这个词来代替他们。
CC赢利靠三个部分：
低于市场价的差额；
劣质材料、以次充好、省工省时下的压缩本钱；
装修风格和房屋状态以及中介猖獗宣扬下，他们的房能卖到市场价以上。
全体炒房过程是一条完全的利益链，非常成熟，咱们用最大略的笔墨将它拆解。第一阶段：收房。
一房东打算卖房，房龄15年，步梯2楼，位置市中央，面积105，户型三房双卫，装修完备报废，市场价50万。
他讯问中介能卖多少钱。
中介看他有点焦急卖，且不懂行情，心里一乐，天上掉馅饼了啊！
于是从房龄、位置、户型、物业、装修、顾客喜好上讲述此房的缺陷，然后估了一个价：大概45万，高了人家就不选这里了。
房东听了很不舒畅，但这一起问的四五家中介都如是说，但他不甘心，末了挂了个50万。
接下来的一个星期，还价的不少，但基本都低于45万。
由于急着用钱，于是去谈了，成交价45.5万！
这个买主有些奇怪，口口声声说自己穷，给不起钱，却能一次性付清，签条约时又说屋子是给小舅子买的，但小舅子现在回不来，只有自己先买下，但这样一来就会产生高税，两三万就没了，于是问中介有没有什么好的办法。
中介说，只有做委托公证，到时候你拿着公证书再过户给小舅子。
由于中介奉告做公证时钱已经给到位了，公证书只能用于过户给其他人，不能用于抵押，他也就赞许了。并且让他留一张银行卡，小舅子到时候要贷款，银行会把钱打到原房东的卡上，到时候购房人拿着卡去取钱。他以为问题不大，依然赞许了。
第二阶段：装修。
CC装修屋子是为了卖，卖房是为了赢利，装修肯定得省钱。
省了钱的装修撑不起门面，卖相不好，价格上不去。
CC的办理办法是：
1，他们要么有一家装修公司，要么由于一年进出几十套房，和装修公司是互助伙伴，于是，装修公司的利润可以压缩到底。
2，材料以次充好，省流程，减档次，家电家具要么是二手，要么是杂牌子。
3，人家也有用心的地方，那便是风格和整体的成色，要做到奢华而大气，俊秀且有气质。这样一来，就能卖到市场价以上。
于是，CC可以用12万装修出20万的效果。
第三阶段：卖房。
当你买房时，中介给你推举新楼盘，你都谢绝，由于你要立时入住。
于是，他给你推举一套房龄15年、步梯2楼、才装修半年、拎包入住的房。
你进门一眼望去，装修新潮，配色暖心，灯光明亮，啥玩意儿都有，带着行李箱就能入住，非常心动。立马问了价格，中介回话68.8万！
你还了63万，终极在64.3万成交。
雷宇知道大家有问题，咱们一条一条阐明：1，为什么多数中介都会估测一个低于市场价的数额？
记住这一条重点，它贯穿着这个炒房链的始终——中介奉利益至上四字为圭表标准，他们想卖的、乐意主动推举的房9成逃不开这三类：
房产好卖——价格低，房产热门，户型适中，总价中等，房龄较新，产权干净的集大成者。
赚的多——新楼盘赚的最多，佣金起步3个点，多数还有几千褒奖。让CC收房，红包两三千，把CC的房卖出去，褒奖起步一万。以是，中介带你看房，第一站是新居，你走出售楼部，再也拉不到其他售楼部后，第二站便是CC的房。
难度低、手续大略、拉锯韶光很短的排列组合——新楼盘完备契合这三点，二手房里，除了让CC收房，剩余的一条都不中。
这三类看下来，是不是创造了中介总是劝你买新楼盘的主要缘故原由——以上优点吻合八九成。
不过，新楼盘有一个缺陷，导致中介在部分情形下不愿意卖某些新楼盘——佣金的收取没那么安全，有些楼盘的成交认定很繁芜，且回款韶光很长，有可能会涌现客户买了房，中介拿不到钱的情形。
这时咱们再来阐明这个问题——为什么多数中介都会给房东估测一个低于市场价的数额？
由于一旦你的房低于市场价，如果你赞许了，那么当事中介就得到了一套低价房源，即便他们不一心想着卖给炒房客，向一样平常客户推举也多了吸引力，客户能约出来，有了带看才能成交，房价低于市场价，成交概率也就上去了，这一条契合“房产好卖”的优点。
但是，八成中介在得到一套底价房时，第一韶光只会做一件事，赶紧给熟习的CC推举。
CC一旦看上，手续是一次性，他们是盟友，沟通也大略，中介费不打折，且还有一千到三千的红包，比卖给一样平常客户赚得多，拉锯韶光短，还少了售后，切实其实完美。
是的，不用疑惑，只要你挂上一套二手房，价格高于市场价，接到的零散电话基本都是让你贬价到CC可能要购入的数额。如果低于市场价，你所听到的八成还价，也都是中介为了卖给CC而特意砍的价。
2，为什么CC要一次性，过户做公证，还撒谎给小舅子买，末了要留一张卡。
这里必须大略先容房产过户的税费，在购房者不是购第三套或以上房产时，税费的大头有：契税1—2%，增值税5.6%，个税1%。
税费的大头是增值税，这个税的出台是防止炒房——即契税不满两年，过户时须要缴纳。
换言之，CC在1月份买了房，5月份卖出，才过了4个月，过户时客户要多花这5.6%的税，届时客户肯定要把这钱算到房价里，CC就少卖了两三万。
做公证就能避免这种情形，一次性买入，做一份委托公证，契税韶光不会清零重新算，卖出时不会产生高税。更吊轨的是，这个手续连购入时的契税和个税都能省下，公证费也就1200。
撒谎的目的是给 做公证而不是过户 一个借口，没几个房东碰着过这种手续，不证明此举的必要性，房东会以为有猫腻，于是终止成交。
咱们捋一捋CC谎话的逻辑——屋子是买给小舅子的，如果现在过户到CC名下，到时候再过户给小舅子，就会产生高税，于是先做公证把房买下，等几个月后再过户给小舅子。
大家听懂没，不用再讲一遍了吧？
那为何要留一张卡呢？
这便是当地房管局和银行的骚操作了：
最开始的时候，只要做了这个公证，CC拿着公证书和房产证，就可以在两年内卖给任何人。后来的购房者无论商贷还是公积金，都畅通无阻。
但这种操作全给CC们做了嫁衣，上面为了防止炒房，给委托公证上了枷锁：
原房东委托公证卖给了CC，CC再卖给购房者，如果购房者须要贷款，银行会把贷款打到原房东的卡上。
CC们傻眼了，TM的我钱都付完了，卖房还要受到制约，八成的购房者都是贷款，银行把钱打给原房东，那我怎么办？
于是，银行脱手了！
把原房东的卡和CC的卡做联动，在贷款转给原房东一秒后，自动打到CC的卡上。
雷宇给这个业务取了个名字——朋比为奸欺骗原房东和购房者之贷款秒转业务。
或许是谁给举报了，银行停滞了这个业务，CC们和中介公司只好明牌——即在条约上注明，原房东要给CC留一张卡，且奉告密码，到时候CC自己去取。
这套方法在乐山用了好几年，雷宇去年打听时，听说现在又来了进阶版，委托公证和过1%的户——即做公证时，原房东再过1%的户给CC，CC卖给购房者时就可以直接把贷款打到自己卡上。
漏洞全给堵上了，惊不惊喜？
当然，各地委托公证的权限有所差别，雷宇连线过一位网友，她们那里的委托公证可以直接把款打到CC卡上，不须要做任何附加动作。
但全国的CC的炒房流程都大差不差，利益链完全，分工极其明确，一个模子刻出来的坑人玩意儿。
大家是不是又想到一个问题：
为什么银行要合营CC？CC一年做几十次公证，一年到头频频在房管局露脸，肯定有问题，为什么不阻挡？
雷宇做一次不负任务的预测，完备是笔者的小人之心，大家权当听个乐。
银行靠什么赢利？
——贷款！
CC一年带来几十次房贷，算不算个大客户？为了客户，银行给一些便利，这很合理嘛！
备注：如果没有CC，这套房还是能卖出去，但是总价低了，客户贷款的概率小了，贷款的额度也少了。这些客户是CC带来的，手续和沟通大家门清，熟习的大客户，谁不喜好？
至于后者，缘故原由很大略——自古以来，无论中外，全天下的官僚系统都会伴生一种病：怠政。
人家CC没有违规，都在制度行家事，咱们便是个办事员，何必多事呢？
3，中介在这个过程里扮演了什么角色？
他们是CC的武断盟友，屋子是中介找的，价格是中介砍下来的，会谈是中介匆匆成的，末了的购房者还TM是中介忽悠交的钱。
中介知不知道原房东的房值50万，正常卖四十七八万完备没问题？
——知道，他们便是要找低于市场价大概10%的房，这样的房CC才有足够的利润，才可能购入。
在谈单室里，中介和房东全程合营，他们是砧板，原房东和购房者便是鱼肉，只要入了套，随便宰割。
中介知不知道这类炒房价格高于市场价，且装修问题巨大，购房者买了巨坑？
知道，这类房必须超过同户型、同代价装修的市场价，CC才有足够利润空间。中介对CC的装修办法非常清楚，这房买了一年内出小问题，三年内出大问题，五年后便一副破败之象。
由于险些每个中介公司自己都在炒房，中介碰着低价房最开始关照的很可能是公司的炒房经理。乃至，有很多CC自己便是中介业务员或店长，更有甚者，一个店的员工集资炒房。
对了，这里必须再次重申：
炒房能卖上市场价的一大主要缘故原由是中介，是他们在客户选择二手房时优先带看炒房，使得炒房的带看量远高于其他二手房，而他们极尽溢美之词，于此，在炒房和普通二手房不同的客户量和中介推举方向下，前者自然能卖高价。
笔者叠个甲，是的，不主动卖炒房的中介占比不低，但绝大多数情形不是他们有良心，而是：
1，卖炒房的难度高，价格贵一两成，是发卖的难点。且风险很大，由于行业的竞争严重，向客户强烈推举了炒房，而客户又不但在一家看房，万一在同行面条件起，其他中介道明是炒房，并奉告炒房的质量问题，那客户的信赖度急速降至冰点，连面都见不上了。
2，他们不止对炒房不上心，连二手房都不推举，齐心专心只卖新居。无他，当他们是菜鸟时，创造自己只能搞定新居，二手房麻烦一大堆，他们不敢碰。然后，他们创造卖新居赚的多，手续大略，速率快。于是，习气使然，他们不做自己不想做也不善于做的买卖。
很多人回嘴雷宇对当下我国中介口诛笔伐的论点时总会说，房产中介估计是全天下恶意竞争和相互拆台最严重的行业了，别把中介当成一个整体。
这句话对了一半，恶意竞争和相互拆台是真，但此二者这般严重的本色来自于：中介数量远超过实际需求后的不择手段 和中介门槛极低下的鱼龙殽杂 以及这行利益为先的行事准则。
但是，对内和对外完备是两回事！
当个体碰到同行竞争时，他们的不择手段是零和博弈，当全体行业的集体利益受损时，他们的态度却是同步的：
一起掩护这个行业，讲述自己的辛劳，抬高自己的用途，浮夸房发生意营业的难度，讥讽反对者的存心。
好了，这里引出笔者的揣测，乃至是诛心之论——房产中介们肯定会这样想，也尽可能地这样做：
掩护CC的利益，即是掩护自己的利益，如果CC能插手所有二手房交易，那么中介的浸染将无可替代，且中介的利益能上涨一大截，乃至翻倍。
一次房发生意营业，房东甲把房产卖给了购房者乙，中介收了一次中介费。
CC插足后，房东甲把房产卖给了CC，中介收了一次中介费，还不打折，且有红包。CC把房产卖给了购房者乙，中介又收了一次中介费，还是不打折，仍旧有红包。
大家看出差异了吗？
由于CC的存在，中介可以收两次不打折的中介费，以及购房时1000-3000的红包和卖出时一万起步的褒奖，中介的利益近乎多了两倍。
如果CC能参与所有房发生意营业，那便是CC和中介们可持续性地暴利！
丢失的则是房东少卖的钱和购房者们多花的两成房价，而这炒房，住不了几年问题一大堆，修缮又是一笔钱。
别以为雷宇在浮夸事实，认为此举很难掌握，你们点开朋友圈，刷一刷房产网站：
看看炒房客的房占比有多少？正常的二手房又有多少？
让房东底价卖给CC，只给客户推举炒房，是绝大多数入了门的中介的主动技能，也是他们下意识想达成的垄断。
当你想卖房时：
在一开始的绝大多数估价和话术里，他们都在劝你贬价到CC可能购入的数额。
你贬价到了靠近CC可以收的数额，中介带的客户近乎都会是CC。
如果你欠妥协，不连续贬价到CC购入，亦或者一开始就挂个市场价，中介们只会探求下一个目标，你的房直接忽略掉。
或许会在偶尔的非要正常二手房的客户面条件一句你的房，在极小的有时几率下，有一丝可能你能以不亏太多的价格售出。
当你想买房时：
中介们在推举新居被谢绝或你走出售楼部再也拉不进去后，第一韶光给你推举附近的炒房。
你如果不懂炒房，也不懂装修，便只会以为贵，他们会用“其他的房还要装修，本钱加起来少不了多少”、“装修是个大麻烦，买这房省心省事”、“这可是豪华装修，你花25万都搞不定”等满嘴忽悠来证明 这套房的代价完备超过了它的卖价，买了它是天算夜的好事。
到了这一步，就算你犹豫，即便首付有点窘迫，哪怕你当时没买。但你的眼力被拉高了，其他的二手房便都看不上了。
末了，你咬咬牙，还是买了炒房。
雷宇知道你们有疑问，在目前的情形下，还是有那么多房东正常出售，也有不少客户买到了非炒房。
但你所看到的这一类人，都是在这套忽悠下的幸存者。
他们的光彩在于：
要么懂点房产、理解点装修、知道些底细的排列组合。
要么实在没钱，且能认清自己，还能正视未来的压力。只能把总价压低，新楼盘太贵，且等待韶光租房也是一笔钱，炒房更买不起，首付是一大门槛，CC房评估价高不了多少，总价却多了一大截，首付大概会增加5成。末了只能选择装修的、便宜的、有些房龄的二手房。想想也是讽刺，在房产这盘棋里，穷且有自知之明，是保护色，可以阻挡9成的坑。
要么中介是那一成的菜鸟和那几分的年夜大好人，前者只管按照你的哀求找房，后者会结合实际为你着想。
可惜，现实很残酷，能主动避坑的人撑去世有一成：
有八成购房者经历了一次或几次房发生意营业后，依旧是个小白。
看了几十套二手房，依旧看不出炒房，乃至他们就不知道有这类房的存在，这世上的人，无论有没有房产，能分辨装修本色的人，寥寥无几。
那些把房卖给了CC的房东们，相称多数一辈子都不会创造自己被中介和CC联合坑骗了好几万。
CC完备插足房发生意营业还能带来额外利益：
届时，原房东的房要么被CC收购，要么被晾在一边，中介又垄断了房源，客户只能选择炒房和新楼盘。
那么选择新楼盘的客户就多了，而成交新楼盘赚的钱不亚于卖炒房。
嗯，不错，怎么选都是大赚特赚。
4，CC搞一套房能赚多少钱？
以上文的例子来讲，（装修报废即是净水）净水房市场价五十万，中等装修可以添10万，炒房可以溢价10%以内，一样平常能卖到近65万，上文成交价是64.3万！
购入价45.5万，100平米的步梯房装修10万搞定，公证费1200，购入红包3000、中介费6825，出售红包1万，中介费9645，本钱便是585670。
利润相称可不雅观：有57330之巨。
投入五十几万，十天内办完手续，一个半月装修，卖房周期一个月，卖房手续加回款两个月。不到半年便可赚10%的利润。
乐山的生动CC有二三十个，资金都比较雄厚，一边进，一边出，一年炒二十套问题不大。
拿两三百万资金进场，年赚百万是常事。
这买卖的暴利程度不亚于小地方的灰色家当，相似的为非作歹，不同的是，CC们没有任何法律风险，可赚的钱一样脏，还断了子，绝了孙。
CC有另一类，他们出价高一截，卖价也低两三个点，那便是包销模式。
还是以上文举例，45.5万是CC正常的购入价，大概会有新手CC利润看得薄，乐意多花一万。
但做包销的CC，他们可以出价到48万，也便是房东能卖出的正常价格。
他们的办法是这样：
先签一份条约，上面约定——此房交与乙方装修，装修期两个月，发卖期四个月，CC卖出后，售价减去48万，多出的部分五五分，若低于48万，房东依旧拿走48万。
若六个月后没卖出，CC给按市场价租金补偿房东，若两年后依旧没卖出，房东收回房产，CC装修白送。
你是房东会不会心动？正常价格卖不出去，卖给CC只有四十五六万，如今起步得手48万，若卖得好还能分红，岂不美哉？
想啥呢？这里面全是陷阱和风险：
首先
签订条约之时，CC顶多给你两万定金，房产证交他手里，他进场装修。一个非亲非故的陌生人用两万和一份上不了台面的条约，就捏着你的资产，你不心虚吗？
其次
你的资金是有本钱的，如果房产还有贷款，利息也是一笔钱，等半年的本钱或许都有两万了。万逐一年都卖不出去，人家只给你最低的月租金，你急着用钱，又怎么办？
然后
想分红切实其实是白日做梦，装修多少钱不是人家一句话吗？做包销的CC都有自己的装修公司，你猜末了的单据会怎么填？10万本钱部给你填个16万，纸面一分钱利润都没有。CC还一脸不爽地对你说：这买卖完备是白折腾。
接着
你有没有想过CC在包销中的本钱，和为什么CC要用这种办法炒房？
本钱：中介两个点，定金两万，装修材料先给3成，一套房从开始到装修完毕，10万都用不完。就算只赚了两万块，那都是两成的利润。
看出风险了吗？
——这种办法的本钱非常低，乐意用低本钱赢利的人很可能没多少钱，而包销模式要想赚大钱，必须扩大规模，同期收一二十套，利润便非常可不雅观。这样一来，CC的杠杆加的太大，一旦出了岔子，万一市场涌现颠簸，他要承担这么多房产的保底收购价，资金链立马就会断链，末了只有跑路。
对你来说，就拿了两万块钱，白白延误了几个月卖房韶光。那装修就别想了，都TM这一步了，你的家里也就吊个劣质的顶。
况且，很多房是带装修的，CC们都是翻新，翻新会敲掉部分装修，如果CC在刚敲掉你的地板和柜子之后跑路，你的丢失又会有多大？——雷宇小区内有套二楼，签了包销，三年了，屋子里还是拆了一半装修的样子容貌。
这种包销模式比较少，房东看了条约会有上文这些顾虑，遂而谢绝，且多数CC也不愿意，老子资金充足，屋子给你收明晰事儿。更难熬痛苦的是，末了卖房时还得让房东合营过户，钱还打他卡上，然后转给CC，主动权在他人手里，CC相称不放心。
写到这里，大家肯定还有疑问，在如今这个市场下，为何CC们还敢炒房，就不怕砸手里吗？
实在缘故原由就在刚才的几千字里，笔者再大略阐明：
1，路径依赖，这钱挣的熟，来的快，道路清，现在就算行情不好，即便拉锯韶光长，大不了少要点利润，看准了再收房。且炒房客和中介差不多，一贯靠房产用饭，对楼市有种沉浸式般的盲从，或许真的会认为这只是一次颠簸，往后还会涨回来。
2，客户少了，市场冷了，房价低落了。但客户依旧有，中介是盟友，他们为了利益会竭尽可能地帮CC卖房，而市场不好，但房价降了一成未必全是坏事，那些急着卖的房东会砍两成售出，而那些没回味来的客户或许只会以比过去低半成的价购入，我赚的钱有可能更多。
3，所谓撑去世胆大的，饿去世胆小的，市场上少一大批CC，那剩下的CC岂不是可以做大做强，几家分食全体市场，就算单套房的利润低了，但量翻了倍，这泼天的富贵不就又来了吗？
末了，咱们回归题目。CC和中介的朋比为奸，危害了无数房东和客户的利益，还试图垄断市场，利欲熏心地干着天怒人怨的罪过。
笔者有一计，可以对他们一剑封喉。
当然，这须要有关部门合营，如果大家以为咱的计谋有道理，可以提交当地民意调查箱，或者上平台举报。
还记得CC在炒房过程里的必要动作吗——做委托公证。
委托公证里有一段话：在办理产权过户时，乙方可以将该房屋过户到自己或者乙方指定的第三方名下。
CC拿到这份委托书和不动产证，就可以把房产过户给受害者。
但是原房东是有权在做公证时让CC写明第三方名字的，也便是说：
你扬言此房是小舅子购买，那就请把他的名字写上去。
可做委托公证时CC连房都不在自己手里，也没装修，如何能找到个小舅子（下家）写上名字？
换句话讲，一旦写上了，这份公证书便毫无意义，CC卖给下家得出高税，炒房的利润立马降落三四成，那这房就没必要炒了。
大家想问，既然有这么好的反制办法，为什么之前不用呢？
这你得问CC的武断盟友——房产中介了，委托公证是中介给房东阐明的，委托书是中介公司的文书拟定的，头一回听说委托公证的房东们如何能知道自己的权限，就算知道了，中介有无数种话术让房东弗成使写明第三方名字的权利。
诸位，雷宇的办法是：
让干系部门出台一项规定，做房产委托公证，必须写明第三方。
之前房东不知道有这条权利，现在代替你把权利给行使了。
过去，无数的过户手续都在防止炒房，增值税如此，委托公证转款到原房东也如此，禁止朋比为奸欺骗原房东和购房者之贷款秒转业务更是如此。
可银行为了自身利益行便利之事，地方怠政下的睁一只眼闭一只眼，给CC们和房产中介开了个口子。
但这些口子都是打补丁，在现有的政策上找漏洞，雷宇的办法是从源头上堵去世，且这条政策的操作性极其大略，也不会妨碍任何正常交易，就连委托公证的本来目的——即为部分房东、客户省交易税，给无法办理手续的购房者行便利——也无任何冲突。
你们肯定还有疑问，即便如此，他们就不会有办法？
当然有：
CC们肯定会联合中介，用各种情由奉劝原房东赞许暂时不办理手续、交一部分房款、前辈场装修，等小舅子回家后再做委托公证的交易办法。
可这种办法的难度大，有不少变量，以至于大部分的房东不会赞许。
就让房东做委托公证、留张空卡给CC都得和中介联合撒谎，且随时戒备变故和解释缘由，现在给一部分钱就交房、办理手续还要延期，这得费多大劲？
风险还翻了倍，万一刚装修完，房东得知了实情，要找说法，而这时手续还没办，钱花了一大笔，末了扯皮打官司，麻烦一大堆，丢失亦不少。
如此一来，CC们基本没活路了。
少了一个中介商，房东们便能直面购房者，一边多卖钱，一边少费钱。
当然，中介们的日子就更不好过了，少了一大暴利买卖，市场上的低价二手房连续挤压高佣金的新楼盘，中介们一单吃三月的美事缩水严重，不少中介撑不下去后只有走人。
中介人少了，恶意竞争也就少了，房产中介或许能变好一点点。
