凤姐变冰冰，关键在凤姐，不在冰冰。
一）凤变冰
“凤姐变冰冰”这件事，关键是凤姐，不是冰冰。
凤姐占70%成分，冰冰占30%
由于买东西是甲方，卖东西是乙方。
你再好的东西，想要卖出去。究竟是求人，买家稀少。
赢利都是跪着的。
以是我们利润的来源，70%来自于“凤姐”。
最好的哀求，是上手上家的屋子“彻底的破，彻底的便宜”。
最好是走道里堆满了杂物，地上全部都是煤灰。切实其实没有落脚之处。
走进去一看，房间里一股恶臭味。灯光晦暗无光。
房间狭小，木制腐烂，铁窗铁锈漏风。
门窗，铰链，玻璃都坏了。热水器打不亮。房东也是看得灰心丧气。
这些都不主要，主要关键的是，你把价格降下来。
由于你是凤姐，以是你把价格降下来。降到标准市场价的八折，七折，六折。
“您说您是不是挂了良久呀”
“坦白说吧，除了我，根本没有别的买家”。
于是呢，您再便宜点吧。
我们的利润，70%出自于凤姐。你必需“买入”时就远远低于市场价。所有的利润，在买入的一刻就已经产生。
此后，只不过是代价的规复。
毕竟，体验“冰冰”，乐意为冰冰买单的人，只有30%
远远的少。而且不是我们所可以掌握的。
二）原始社会
凤变冰，拿到了产证。移交交卸入户之后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社会。
对一套“凤姐”的老破小，原则上是把统统都扔光。任何的东西都不要留。
新手们随意马虎犯的一个缺点，是乐意保留一下“有用”的东西。以节省再装修本钱。
例如埋墙电线，水管，可以复用。
厨房卫生，有二个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。
错，全扔，全部都扔掉。哪怕是没开封的也扔掉。“断离舍”
否则他会滋扰你的设计思路。
我们的哀求是，彻底敲成原始社会。规复到石器时期。
全体房屋，末了就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。
问：原房东打了许多“吊柜”。密密麻麻的，从天花板上一起下来。可以放许许多多的衣服。
叨教要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
再问，房东有隔断，原来的一室户隔成了一室半，多了一个小房间。叨教要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
那么，为什么要做得如此彻底，如此绝情呢。
个中一个很主要的缘故原由，是“材质”。
你要知道，凡是卖给你的“凤姐”。大多数都已经装修了有十几年纪月了。最早的乃至可能是80年代装修的。[1]
而“装建筑材”，在这些年有了很大的进步。
为什么“老破小”给人看起来，总有一种软弱破旧的觉得。
其很主要的一点，是80年代用的建材弗成。
当时，材料是预制板，木材是三夹板，而且普遍质地疏松。
哪怕较好的材料，经由十几年的韶光，也早就被蛀空了。
最为严重一次，有一次操刀老公房。等敲成“原始社会”，装修师傅都哭了。
由于他的整堵墙，寝室的整堵墙。并不是用水泥做的。
而是用黄泥做的！
便是黄土高原上的那种黄泥，拿一点抹平了涂在墙壁上。
在上海买套老屋子，居然还住进了黄土窑洞去了。
以是你干脆全部敲光。彻底规复到最基本的水泥架子。
我们并不哀求你“七成新”“五成新”的屋子。反正我们也是要全部都敲光的。
我们干脆就要你最丑最丑最丑的屋子。你把价格降下来，反正我们也要敲光。
赢利关键在凤姐。凤姐一定要便宜。
然后呢，在“石器时期”的根本上。我们做第一次加固。
类似于80年代的建筑质量，全体阳台都可以塌陷。水泥外墙上一条条裂痕。
而现在我们用高质量水泥全部都帮它补上，固本培元。良心实业。
三）江湖规矩
讲几条潜规则。
1）如果你的小区，不是90年代“彻底不管”那种新村落。则你须要到物业办一个登记装修手续。
物业会见告你夜晚不许开工不许扰民，节假日要安歇如斯。
同时问你收300~400元的“装修管理费”。
这笔钱属于苛捐，但一样平常建议你认怂。强行争执并没有太多的意义。
2）一旦你开始敲墙，你会产生惊人的建筑垃圾。俚语说“2000个麻袋”。
这些水泥碎石，由于数量太大。已经不能大略地堆放在小区垃圾桶。
一样平常物业会给你推举一个附近的垃圾场。也或者有专业收建材的。总之会产生一笔用度，有生理准备支付。
3）在某些物业小区，“敲墙”这个行业乃至是被白完省人垄断的。
也便是你在本小区装修，敲墙只能由“物业指定”施工队。
他们的收费会比表面高150~200%，缘故原由你懂的。
详细的对策，建议认怂。或者坚持自己弄，但塞点金帛。
3）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子。哀求买20吨黄沙，20吨水泥。此后还有。
价格不贵。每一包也便是几十元的意思。
这里面的潜规则是，黄沙水泥的用量，是完备无法统计的。业主也不可能站在阁下看师傅花几小时搅拌水泥。
以是“黄沙水泥单”一样平常就意味着师傅的小费和外快。
这笔钱业主一样平常是认了，打入总人为。羊毛出在羊身上。
只有最屈曲的书呆子才会斤斤打算。
以前曾把御用装修师傅，先容给安家群的一个小妹。
过了一个月，师傅打电话过来哭诉，“你那个学妹，她精力病的”。
“我用了几卷电线，她用卷尺一个个房间量的。末了算数出来说我多用了200米”。
我镇静地吸了一口气，“镇静，镇静，这便是她迄今嫁不出去的缘故原由”。
四）水和电
敲完了原始社会之后，接下来的事情是排线。
根据俺这么多年的惨痛履历教训，我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座”。
任何一段，而不是任何一壁。例如插图：
这是一个范例的房间。有一个柜子和一扇门。则你在A，B，C三个点，都必须留出电源插座。这便是“一段”的意思。
最近比较幸运的是，Wifi技能的进步。以往是“四类插头”。
电源网线电话线有线电视以前的布线原则，要好比今麻烦得多。而现在只有电源是必须的。
每一段都要。
如图。象这样的户型。则ABCDEFGH都至少要有一个电源插头。
对付水源。我们的建议是，“凡是有下水的地方，都要装上水”。
如图，这是一种很范例的“一室户”户型构造。在阳台上有一个下水，原来是给你放洗衣机的。
但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房/卫生间里了。
这样的情形下，你仍旧该当“预留”冷热水管道，一贯通到阳台上。
哪怕暂时不用，往后改建成一个洗手台。也是非常具有小资情调的。喷鼻香薰SPA。
对付别墅类装修，则是该当记住；
“任何一个露台，都要预留冷热水龙头”。
任何一个二楼三楼露台，都要预留上水。
我之前还犯了缺点，只留了冷水。
后来终有一天，我把姨妈赶到了露台上去洗衣服。再给她建了一个洗衣台。
于是姨妈抱怨没有热水，后悔莫及。
水电暗藏工程是最难改的。该当预留只管即便大的余量。
每一“段”墙壁都至少有一个电插头。
每一个阳台都连接了冷热水。
五）卫生间
如果给我一次机会改户型的话。我会把厨房卫生改大。
由于寝室再怎么说也有16平米。16平米实在和14平米，居住体验相差不是很大。
但是老公房普遍的厨房卫生小。6平米改成8平米，觉得就好很多了。
我甘心把墙往寝室方向推一米。
对付卫生间，“凤变冰”险些所有的套路，都取消了浴缸。
由于浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在传统意义上，“浴缸”紧张是家里的老人利用。乃至有一些髦髦老人完备无法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆浇，浑身冲淋。
但是你想，“租屋子”的都是些什么人。
租屋子的从来没有七旬老人。以年轻人和大学生为主。
因此“凤变冰”流派，全面取消浴缸。
淋浴房详细的设计，要看室内户型。
一样平常90cm的尺寸是下限，120cm就已经很舒适了。
其余说一句，250元/米的淋浴房，和800元/米的入口货，在利用上没有任何差异。
对付面斗和马桶，如果你要省地方的话。你可以做成墙排水。
不过墙排水要预先埋管。一旦定下了，就不可以改为直排。
很少用，易坏。
如果你真的卫生间非常非常小。还有一个办法:可以把马桶做在淋浴房的里面。
极限情形，我打算过。只要2平方米。
淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。
卫生间另一个元素，则是镜子。
如上图那镜子，不推举。太小。镜子要尽可能大，半身镜。镶一圈镜框可以极大增加IB格。
当然，哥哥的变态是有限的。我还没有做到在淋浴房里面装镜子。
六）厨房
任何一个有过装修履历的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，例如地板和油漆，实在都是不耗钱的。
烧钱的地方，紧张是厨房和卫生。
多一个卫生间，便是上万元。
厨房紧张是台面贵。算法是（上柜+下柜+台面）米数。一样平常每米在2000~8000元之间。
这一方面的本钱，哥哥水平低，我也想不出办法省降下来。
然后厨房也是三件套。煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。
我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机。
虽然贵了一千多元。但这笔投资是非常非常值得的。
厨房装修中一个诀窍是，某些时候你须要移动煤气管。
按照正规的法律，煤气管是不可以动的。
但是你可以申请让煤气公司派一个技工上门，然后你懂的。
某些极简风格方向于做“开放式厨房+电磁炉”。
对此，俺持保留态度。
中式炒菜封闭房间还是须要的。哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。
七）吊柜
好了，现在我们进入到了房间里面。
前面说过，把旧房东的所有吊柜。所有悬挂在天花板上，密密麻麻的掉漆木柜全部都砸掉。
但我们是否还须要重修呢。
答案是不须要。
由于吊柜紧张是储放衣服。进一步则是被子和冬衣。
在以前，你的上一手业主手里。他们都是“自住”。
自住，尤其是老人自住。老人的生活物品就会越来越多，越来越多。
“断离舍”哪一件也不肯扔，哪一件大衣也不肯扔。
终极东西只能越来越多，越来越存放不下。相应的则是一个个的悬空柜子。
老人们乃至还抱怨柜子不足用。这些是她们的性命根子。
但是，你站在“凤变冰”的角度上想。凤姐变冰冰的紧张工具是什么，是租客。
租客会不会带了二大集装箱的东西入住。不会。
最多便是一个手提箱。
以是租客不须要你密密麻麻的“悬空柜子”。这绝对是视觉污染。而且对生理，生理，造成了非常不好的压抑觉得。
我们的建议是，全部敲掉。不再规复。
同样道理，还有六门大橱。
大橱存在的情由，同样也是放衣服。
如果让你妈妈设计户型图，支配房间，则她优先第一位，首先想到便是大橱。
大橱乃至比女人的床更主要。没有大橱，她们就活不下去。
然而在“凤变冰”的大条件下，大橱该当被武断的淘汰掉。
首先，租客不大会有这么多的衣服。他便是一个皮箱。
其次，纵然租客有，房东也没有任务责任要帮你买大橱。
进一步考虑目前的租赁市场，大学生的情侣合租征象越来越普遍。
对付大学生来说，他们乃至连长衫都没有。连一件像样的西装都没有。
要什么大橱。
因此，最多配一个二门衣柜就够了。也不用占用耗去整整一壁墙。塞在角落里就够了。
我们并没有能力“点石成金”。没可能35平米装修出70平米的效果来。
关键是取舍。
你把密密麻麻满天悬空的柜子都敲掉。
把大橱的地方空出来。
全体房间就显得大了。
八）寝室
鉴于目前的家庭关系构造，我不是很喜好“一室半”的户型设计。
如图，这和图3有点象。只不过是把房间中间隔断了。
加了一堵墙，就变成二间了。
一个主卧，一个次卧。
在“自住”需求中，次卧一样平常是家里有80岁的老人。
又或者是18岁以下，还没有考大学住校的小孩。
这样的分割，多了一个房间。但是次卧的采光非常差。黑灯瞎火。
主卧的面积也小了很多，觉得很不舒畅。
在“凤变冰”的做法中，你要想到。
首先，一对夫妻带着80岁老母来租屋子。这样的租客是不存在的。其次，一对夫妻带着17岁大孩子来租屋子。这样租客也很少见。
就算是外来人口苦哈哈夫妻，小孩子也每每是五六岁。年事还小。
真的要孩子十七了，还没有买屋子。混得这么差的非常非常少见。
以是，我宁肯规复成图3这样的户型。
这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情觉得很惬意。
另一方面，寝室的面积显得大了很多。你这屋子很有性价比。
还有一个好处。有很多次是“二男”“二女”同学关系，合租一套房屋。分摊租金。
这样的情形下，他们喜好“标房”，放二张床。
这个市场也很大。至少比一室半大。
九）整体视觉空间
走出了精细小巧的厨房和卫生间，讲讲我们的寝室大空间。
虽然厨房和卫生间是最耗钱的。但是能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。
前面已经说过了，为了视觉上的好看，我们不惜放弃一室半，而追求光照大统间。
除此之外，你还有许多事情可做。
1）追求视觉大空间
原则上，我们该当是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完。末了招租的时候，房间里该当是没有任何家具的。
你放了任何家具，觉得上都比没有家具屋子要小。
你最多用手比划比划，这里放个床，那里帮你买个茶几。
乃至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手。临退房时带走。
房间里干干净净，不要有拖鞋，茶杯，毛巾，纸箱，这是最基本的哀求。
老人们管理房屋，很随意马虎犯的一个缺点，便是喜好把毛巾乱扔。
他们不知道天平处女座的强制症，要的便是“完备没有任何杂物”。
2）乳胶漆
当代化的油漆，远远比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，号称“宽景”。特点是墙面特殊光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而以为空间更大一点。
采纳一色纯色的墙壁背景，能显得你的屋子又干净又宽敞。
基色一样平常是乳白，象牙白。选择蓝色天花板或者绿色一壁墙须要很大的勇气。
3）大色块
只管即便采纳大色块的底色背景。
反面范例是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面险些永久都是凹凸不平的。
对付光芒反射，明暗不一。哪怕是刚装修的屋子，看起来象旧的一样。而且还积灰。
80年代时，工业能力薄弱。只有一些边角碎料拿过来作地板。
而今时今日，除了一些怀旧的土财主。在主流出租市场用旧木头便是自尽。
小碎木不如长条的整木地板。
我个人喜好，实木地板不如玻化砖（后面讲）
4）光源
亮点，亮点，再亮点！
对付光源，没什么好说的。只有一个字：“亮”
我们要知道，来租你屋子的，租40平米老公房的。绝大多数都是穷汉，要么便是青春痘大学生。
对付他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没故意义的。
对付很多穷汉，他们上一套屋子可能还是住在一室半的“次卧”。或者北间地下室，受够了惨淡湿润的味道。
对付整体光源设计，象我们这种大略粗暴没有艺术细胞的流派。就只有一个字：“亮”。
你必须很亮，足够的流明。亮到照射每一个角落。
而且亮和白光会显得你的房间更大。越是亮的反光，越是显得房间大。这和镜子是同样的事理。
我们不雅观察户型。有时候对付这种长条形的户型。我们乃至会做二组顶灯。
这种完备违背设计美学的做法，实在是为了给房间每个方位充足的照明。用最廉价的方案，将流明塞入每一个角落。
吸顶灯不贵。买一个OPPLE也不过一百多元。
而其他的花俏的吊顶，射灯，牛眼灯，雾灯，全部没有应有的效果。
客户来看房时，你乃至都没有机会打开。
十）地板的选择
对付我来说，我的作风风格（当然不被其他多军认可）。在于哥哥非常地喜好用玻化砖作地板。
只用砖。完备彻底不用实木地板。
哪怕你在寝室里，脚底下也是砖。一寸木头都没有。
为什么，寝室用地板，不是卅年主流么。
险些每一户每一个人都以为，寝室地板，天经地义。
我们来比较一下；
地板
玻化砖
春
无所谓
无所谓
夏
良好
秋
无所谓
无所谓
冬
良好
上海的夏天，十分酷热。一旦到了36°，更是热得你断港绝潢。
而在这个时候，玻化砖有着非常大的上风。
想象一下，赤脚走在石头上的觉得。
现在很多年轻人Party喜好腻坐在地板上，看电视打Wii，这个时候玻化砖都很舒畅。
事情的反面，是冬天。
冬天地板要比玻化砖更缓和一点。
但是我们反过来想，你是若何的居住情形。
“人均面积狭小，人口密度很大”。
在40平米范围内，很有可能要住3~5口人。
人本身便是一个巨大的发热体。三五号人挤在一起，本身就已经热得让你难熬痛苦。
而且真的等你住进来。这么小的屋子，连家具带行李，地面上铺得满满的。“投影面积”空地该当不多。可能也就留几条走路的缝。
这样的情形下，你几步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。
而且在老破小的大条件下，玻化砖有几个好处。
1）千年不腐不朽
80年代的老破小为什么恐怖。你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足。
紧张是木头烂了。
木头是无法经受岁月的侵蚀的。随着韶光推移，木质品会越来越颓废，越来越衰败。除非你全部黄花梨。
你受够了木头的风雨飘摇。以是你改石材。过了十年，你这地面还是如新的一样。
还不长白蚁。
2）都雅
8080的大面积玻化砖。其都雅远远超过长条木地板，更远远超过拼花地板。
大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。
当代工业对传统农业的胜利。
4）易于洗濯
5）不怕渗水
对付老破小房屋。哪天屋顶暴雨了，或者隔壁邻居的漏水渗过来，是常有的事。
更何况还有白蚁蚊虫和甴曱。
根据我自己的实战，玻化砖替代地板的效果还不错。无论租金和转售价都创了新高。
不过多军内部就我一人喜好用砖。诸人同等反对板砖无数。
顺便说一下，劣质廉价的瓷砖紧张是四角不平。
十一） 梦想改造家
前二天，微信上有一篇文章刷爆了屏。
《那些被爆改过的屋子曾连续刷爆朋友圈，然而他们的后续惨状却是...》[2]
对付梦想改造家，俺莫名其妙却想引用“科罗廖夫”老师文章;
《歪门邪道终非正途：昙花一现的天钩航空母舰》[3]
文章中的末了一句话：
天钩航母就像搜房网站里推举的30平方米的小蜗居也能装修出100平利用空间的那些装修方案，只适宜忽悠没住过更大屋子的。
为什么这么说呢。由于“梦想改造家”他整部电影便是错的。根本就不是那么回事。
在真正的行家人眼中，是可笑的。乃至是可耻的。
“梦想改造家”其详细套路，和我们说的“凤变冰”实在是一脉相承的。
其紧张思想，也是把房间撤空。
本来乱糟糟的东西，全搬空，统一色调（统一榻榻米），自然就显得好看了。
但是，那些被抛弃的衣服被子瓶瓶罐罐，并没有“断离舍”而消逝。
等拍照师一走，老人们自然又重新捡回来，把房间塞得乱七八糟。
其境界，乃至还不如水库细分自住市场和出租。
另一方面，“梦想改造家”值得被人诟病的，是他大量地利用“折叠件”。
譬如翻起来是个柜子，翻下来便是床。
叠起来是张桌子，晚上用饭还是床。
在我们所有的设计方案中，绝对不要利用折叠件！
在任何一个方案中，绝对不要利用折叠件。这是没良心的做法。
为什么，由于非常随意马虎破坏。
任何一个稍有装修知识的人，都知道移门比拉门省地方。尤其是小型40平米房型，更可以省2平米开门位置。
可是险些所有人都利用拉门，甚少移门。为什么。
由于移门很随意马虎坏。其导轨，悬空，被小孩熊孩子蹬二下就坏掉了。
同样的道理，翻叠的床从卓别林“摩立地期”开始，就仅仅在电影作品中存在。
实际生活中非常少，险些没有任何一个建材市场卖这种产品。
为什么，由于很随意马虎坏。
你150斤的重量压上去，每天翻转三四次。只有非常傻大黑粗的铰链才承受得住。而铰链受得住，木材受不住。
连接口会裂。
再有你想想，床有时候还会摇。
象“梦想改造家”这样的设计方案，本身便是不靠谱的。
本身设计师便是博眼球，没有做的长期居住打算。
哪怕你找一个女文青住进去，而不是老阿婆。最多二三年，它的举动步伐还是会一件件坏过去的。
歪门邪道是没有用的。只有市场上千淬百炼的传统做法才能活得下去。
还是那句话：只适宜忽悠没住过更大屋子的。
十二） 风格与亮点
前面的1~10节，我们先容了“凤姐变冰冰”的一些基本套路和做法。
还有这第12节，按照老例，四个大字：“以上全错”。
凤姐变冰冰是有固定套路的。基本上拿到40平米的一居，一室半，翻来覆去就这几种户型。
我们拿到了手里，也都象是梦游一样。敲光，然后埋水电管。然后做地板和油漆。
有时候御用装修师都已经如此熟习。他乃至不用你指令，自己就会知道该如何开始干活买料了。
但是，光有这些是不足的。你还须要“做个效果”。
好比一大片白色延绵的墙中，溘然升起了一朵嫣红的玫瑰。
千篇一律的作品令人厌倦，同时租客也缺少热点。
以是我们在90%的基调工业化完成的同时，还要花10%的精力，来“做个效果图”。
效果的定义，十分广泛。有很多种选择。
如上图。它马桶的背后挂了一幅画，这便是一个“效果”。花砖腰带，都是“效果”。
相代替的，你可以在淘宝买几十个欧式镜框。做一组“镜框墙”。
又或者是拉二条木板横档，散乱堆几本书在上面。
找瓶花，有条叶子，垂下来。
再譬如说，你看它的屋顶，有个吊顶。垂了一个水晶灯下来。
做个吊顶，也是“效果”。
我们装修屋子，追求“极简主义”。
极简的另一个曾用名，咳咳“最省钱”。
一样平常情形下，我们不做吊顶。乃至连屋角四框的边也不勾。
不勾也能出租么，何必摧残浪费蹂躏钱。
但是你连续操作十套屋子，有一套做了画框，有一套做了镜框，有一套做了横栏书架。
有一套做个镜子，聚拢一束光。从圆环中射进来。
本套也不妨做个吊顶啊。挂盏灯，挂盏稀奇古怪的灯。
至于吊顶模样形状，更是随便画了。师傅基本上石膏板都能做出来。
再譬如说，你看它左边的这扇门。鎏金堂皇，煞是俊秀。
出租屋自然不会用鎏金烫金门，不过磨砂玻璃，也能变很多戏法的。
你可以喷塑，做背景墙。
乃至可以把电视机装在天花板上。
还有人在软装上动脑筋。找一些有机关的家具。
角落里放个酒柜，放个壁炉。
自动连接Wifi，连接手机App的门锁。不交租就滚蛋。
戏法大家会变，各看想象力不同。
一样平常来说，我们的任何一套“凤变冰”房屋，都会绞尽脑汁做1~2个“效果”。
效果不用多，真的做了三个五个，那也没人看。
但一二个“效果”是必须的。每一套房屋都是独一无二的。都是特殊匠心。都有分外的风格在里面。
这样，租客住得舒心。
你也会一辈子记住这个小猪仔。
