之前总说荔湾没新盘的人，已经被狠狠地打脸。今年年底至2022年，荔湾将会有12个新盘入市推货，个中保利越秀天启、越秀正荣天樾湾、珠实西湾里已经开盘。
现在，海珠也出来冒泡了。2022年，将会有11个全新盘面世，这回没人敢说海珠供应量稀缺了吧？
刚好八弟前几天就到赤沙TOD项目走了一圈，那干脆就拎出来讲讲。
“宇宙中央之势”，珠江新城2.0版本？赤沙TOD项目位于琶洲南区的赤沙车辆段地块，作为琶洲西区的后花园，不少人对项目的进度都很关心，毕竟不少人都关注赤沙TOD会搞出什么样的产品。
八弟到现场看的时候，一期施工现场已经围得严严实实，项目正在风起云涌地施工，主体建筑为0，还处于地下层建造阶段。
按目前的施工进度来说，赤沙TOD项目最快也要明年3、4月份才能拿证出货。若是市场行情还不理想，估计越秀还会不焦急入市，能拖则拖！
今年10月份，该地块调度过一次方案，产居比例由6:4调度为5.4:4.6，增加了住宅用地。
AH031419地块和AH031422地块合并为AH031419地块，也即是将原方案公共交通园地用地兼容商业商务用地调度为公共交通场站用地兼容二类居住用地、商业商务用地，总建筑面积439462㎡，个中居住建筑面积（含配套）为121645㎡。从3.27的容积率来说，赤沙TOD项目已经是属于广州的低密度住宅区了。
根据方案显示，赤沙TOD项目紧张有三大利好加持，略有成为海珠宇宙中央之势。
一是位置利好，赤沙TOD项目属于琶洲南区，与琶洲西区之间仅相隔一条黄埔涌，几分钟的韶光即可到琶洲西区，各种头部互联网企业总部大楼都搜集于此。
琶洲西区各大企业总部大楼
其余，在建的地铁12号线赤沙站位于项目西侧，估量2023年开通利用，出门即是地铁。附近还有8号线/18号线的磨碟沙站，以及在建中的11号线赤沙滘站，日常出行可多地铁通畅，到达珠江新城也仅需15分钟之内。
二是项目方案好，赤沙TOD项目是集商业办公、高端住宅及公共做事配套为一体的城市综合体，地铁上盖，综合体直接连通地铁。
其余，在公共配套方面，方案建36班的九年一向制学校，一所12班幼儿园，社区委员会，文化室等小区配套举动步伐。
三是发展利好，隔河相对的琶洲西区是上面重点培植的区域，城市界面极好，目前已经有阿里巴巴、腾讯、复兴、唯品会、国美、小米、科大讯飞等头部企业总部落地于此。
实际上，琶洲西区的总部中央便是对标珠江新城来定位的，不敢说将来一定能成为“下一个珠江新城”，但以海珠的实力，不会比珠江新城差到哪儿去……
而位于琶洲南区的赤沙TOD项目可以依托琶洲西区的卖点，承接的人群，很大一部分便是琶洲西区的高薪知识圈层。虽然项目现在还未正式公布产品类型，但该项目的定位是高端豪宅系列。
不过，赤沙TOD项目利好虽多，但地铁上盖的住宅存在着噪音以及楼板震撼影响的可能，相对高楼层的位置影响会小一点。
主打大户型，刚需吃了闭门羹近期网上都在传的赤沙TOD项目户型图流出，都是面积为140-205㎡的大户型，且位于目前在建的一期位置。
八弟看过户型图之后，豪宅系列无疑！
140-205㎡户型位于T3栋，“Y”字形楼体，两梯四户设计，户户朝南，不过朝南的景不雅观一样平常，望赤沙地铁口及综合体，且阁下科腾园区还有一块住宅荒地尚未开建。
140㎡是大四房竖厅户型，01户型能做到南北通透，动区与静区分离，互不滋扰，3.2米的客厅开间，足够大了，主卧带单独衣帽间和独立卫浴。而02户型做到了四开间朝南，客厅在南向设置了窗户，增加采光面，但阳台是东向，且客厅的电视墙需设计靠在阳台，这样的设计，跟以往市情上的产品设计有很大不同，略显奇怪。
205㎡同为大四房户型，双阳台南北通透，三开间朝南，吸睛的是超宽的9.4米客厅阳台，连通客厅及客卧，且主卧设计了L型窗，景不雅观面更广，唯一美中不敷的是公卫，纯暗卫，不论是排气透风还是采光，都是一大槽点，能住得起205㎡的屋子，都是非富即贵的圈层，怎么能接管暗卫！
其余更大面积的是T2栋的户型，面积段265-310㎡，双阳台两梯两户的大平层，这两个户型只能用两个字形容：奢侈！
这两个户型，八弟以为哪儿都好，只是看了一下自己的money，我不配拥有！
户型还是大家自己看吧！
看完户型，价格呢？
参考周边的项目，黄埔涌对面的二手房世港花园，2004年建成，平层均价7.3万/㎡，复式户型每平方米超10万+。
（世港花园）
而吹风要开卖的新居——招商保利·海珠天珺，同样以豪宅自居，主打大面历年夜平层，吹风价在9-10万/㎡。
那么，赤沙TOD项目的开盘价格大概也会在9-10万/㎡旁边，再降落点预期，也要8万/㎡起步，140㎡的户型就要千万起步，作为刚需为主力的广州市场，这种价格段已经超出了刚需的承受能力，属于对标品质改进型的“有钱人”的产品，以是，大家期待的赤沙TOD项目，够不着的朋友不用等了！
若是开盘价格真的与招商保利·海珠天珺差不多，赤沙TOD项目的优胜性，真的让人更瞧不上招商保利·海珠天珺，没有比拟就没有侵害。
上周也写过招商保利·海珠天珺，整体上一比拟，招商保利·海珠天珺除了江景，真的被赤沙TOD项目稳压一头。（戳链接查看：保利天珺:乍看是豪宅，细看...有点掉价……）
招商保利·海珠天珺不仅是小型小区，还间隔地铁站远，无配建九年一向制学校，而且，招商保利·海珠天珺前面的广药地块会重修成60米高的写字楼，项目的望江层最少得20楼以上才能望江。
被赤沙TOD项目“陵暴”的还有被保利拿下的天斯地块项目，在拍地前也是万众瞩目的“新星”，但在赤沙TOD项目面前，真的只是个弟弟。
八弟特意去天斯地块看过，地块已经平整待工程队进场。周边环境不好，村落容村落貌略显偏僻，阁下是时期方洲创意家当园，配套资源相称匮乏。
天斯地块项目最近的地铁站是18号线的龙潭站，八弟实测步辇儿韶光14分钟，1.1公里，远没有赤沙TOD项目便利。
天斯地块的成交楼面价是40375元/㎡，粗略地算上建安本钱、企业盈利空间及各种用度，项目的房价也不会太低，估算按房价=楼面价×1.5倍（或）2倍来打算，均价6-8万/㎡也稀松平常。
天斯地块项目名大概率是打造刚需产品，与赤沙TOD的项目定位不一致，攀不上赤沙TOD项目高枝的刚需、刚改人群，盼着天斯更为实际点！
梦想可以有，但得实事求是，你说呢？
