美钰门窗折叠门_北京楼市2023将是劣质房产逃顶的最后机遇

北京跑赢大盘的屋子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注"大众年夜众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总你好，看了知识星球精华栏文章很受启示。
目前有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000旁边。
孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校。
目前考虑出了大的，筹款到1100旁边，月供可承受2.5万旁边，在西城买个入门门票。

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方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。
这样可以担保老二上个比较好小学，老大只要能转学就行。
然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。

方案二：卖万年花城，买广外或陶白品质一样平常的三居室，贷款也可承受。
大略看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。
好处是方便居住。

方案三：先按兵不动，再等三年迈人老家的屋子处理后，能套现300万旁边，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。
这里面风险便是往后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。

麻烦京总解答了，目前紧张是觉得万年花城长期持有走势一样平常，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。
如果决心买西城的话，叨教哪种方案更好呢？实在紧张是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。
其余，我们这个资金1100，详细能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的三居室。

A:回答;您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽泽家当区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有上风,比如2居室;三居室总价过高会导致流利性变差,屋子只要流利性差代价上会打折,价格上自然没有流利性好的屋子有上风,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一样平常是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出;

2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完备匹配,优质盘优质房源永久是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优, 3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情形考虑方案,不明白可单独私信我;建议负责阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和事理，祝统统顺利！

Q:提问:京总您好。
刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启示。
我在西城马连道有一套600多万的屋子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套屋子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。
手里现金不到100万。

大厂英国宫的屋子，最近价格降的低，也无法变现。
担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。
再贷款200万）。
不知道我的想法可不可行？最适宜投资哪里？大厂的屋子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的代价？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的屋子租金，差不多可还月供。
但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。
您对我的投资有什么建议？

A:回答; 您好,感谢信赖!英国宫的屋子建议考虑出掉,如果这个地方的屋子上涨,北京的屋子一定先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经由一段韶光会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情形并不会发生普涨的征象，一是市场成分,二是通州的家当发展,短期不会发生行情溢涌征象，

如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会本钱”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好屋子不仅能住,紧张是金融属性强,投资屋子紧张是投资金融功能; 出掉英国宫加上手中的现金大概300旁边,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的屋子套现400旁边,这样您有600的本金,可直接全款(不足再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套屋子,老屋子有贷款,新居子无贷款,新居子上涨后依然可以套现布局,这样的办法很稳健,贷款可以采取先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;建议负责阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和事理，祝统统顺利！

Q:提问:京总好！
最近跟爱人想换屋子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。
资金200旁边，屋子出的话合计能凑个460-500的首付吧。
我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有事情居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较主要。

孩子今年2岁了，屋子对口的次渠这边教诲前景不明朗，觉得4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改进都不太大。
其余爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，觉得没有北面机会多，前景好。
综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换事情基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的办理方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推举下小区么，我会有点方向清河那片。

2.置换到昌平回龙不雅观地区，优点是不影响积分落户，换事情也兼顾了。
缺陷是未来孩子上学问题。
回龙不雅观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙不雅观）能综合屋子的代价+学校推举一下小区么，感谢！
ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不愿定两居这些首付够不足。
两居基本都630+了

A:回答:您好，感谢信赖！
1、次渠大概率不会安排特殊出色的教诲资源，可以比拟下通州，通州有市政，但学区并不是特殊的突出，亦庄为什么连续注入优质教诲资源，由于有高新家当，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是往后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉精确。

2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙不雅观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是精确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙不雅观优质，也能跟上大盘，回龙不雅观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙不雅观常年的领涨盘，而回龙不雅观是北京交易量常年稳居前三的区，并且能够兼顾到积分落户，清河和回龙不雅观都有上地西二旗家当辐射，整体房价上涨跟稳健，也比较牢固，清河可以关注下莱圳家园

你们须要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，人为很难跟上房价上涨速率，差位置的不涨未来也没有投资代价，如果纯挚为了积分落户买一套没有前景的屋子本钱有点高，建议可以理解下海淀的教诲氛围，比较拼，如果双方的事情强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题须要你们自己做综合考虑，贷款首付不足可私信我，建议负责阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和事理，祝统统顺利！

Q:提问:京总您好！
看到您的剖析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。
我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否返国。
我一贯对改进三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得都城核心区的户籍。
另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适宜我家的情形，但又不愿定多买这么一套屋子是否故意义。
末了一种可能便是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。
想请您指示迷津，感激！

A:回答:您好，感谢信赖！
1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分解，二是市场周期征象，任何一个行业都有颠簸性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，碰着大行情涨势过快会涌现镇静期回调征象，然后下一轮行情会连续往上爬，导致房价上涨的紧张成分是货币超发，可阅读精华栏文章，通货膨胀。

2、牛街的屋子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一贯往上走，其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如家当资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老屋子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。
如果您要把现有牛街的屋子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完全信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？建议负责阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和事理》祝统统顺利

Q:提问:京总好！
关注您一阵子了。
我家有两套屋子，一套在回龙不雅观矩阵一期，98年旁边的屋子，四楼无电梯，66平。
一套在清河永泰园，也是99年的屋子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。
孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。
现在想优化下屋子配置

1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特殊想好。
不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好脱手;2。
如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200旁边预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。
3。
区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推举的朝青板块等。
不知道有没有什么建议。
求推举方案

A:回答:您好，感谢信赖！
1、在同等区域，老屋子的流利性、金融属性和升值性都低于综合本色较高的盘，如果是城中央老屋子还有利可图，如果是四环外老屋子的代价会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。

2、关于大户型和小户型的流利性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流利性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流利性增值性大于大户型，这种区域屋子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一贯是市场上的稀缺品，资源集中的区域地皮是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开拓地皮，新居越多，老屋子就越破败，这也便是为什么建议出掉回龙不雅观的老屋子。

3、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近家当园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森紧张是生态资源稀缺，人文环境比较好，但紧张购买力还是来自东西两大家当园区，从升值性上可能不如清河。
朝青的话间隔你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是填补了东三环断层毛病，以是成了接管国贸一带购买力的紧张区域，清河属于被家当园区直接辐射的区域，清河更适宜你们，建议负责阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和事理》祝统统顺利

Q:提问:房总你好, 看到你的"大众年夜众号，目前正考虑换房，想就我们的情形咨询一下你的见地。
目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们事情都在西城。
考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，由于7-10年内肯定都在西城上学和事情，以是最好是在现在屋子的周边。
资金方面，由于已经是二套，要卖出格调的屋子+贷款+一点杠杆，估量1-1.3kw旁边。
但周边好一点的三居都不止这个价了。
方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟习，上学事情都方便。
同时也还在西城，觉得保值性还可以。
缺陷，不是正规三居总是有点未便利的。
首付大

方案2：卖现有屋子先租房，再选得当的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。
优点，新居正规三居，知足居住哀求。
间隔西城较近。
新居首付压力小。
缺陷毕竟在丰台，觉得丽泽的利好预期已经出尽，上千万的屋子总是担心高位站岗。

方案3：卖格调换周边的次新三居。
看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。
实际看过，觉得炒得有点高，屋子质量和配套不能支撑这个价格。
其余，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交卸，位置很近。
缺陷：没有小区环境，靠近马路，窗户表面便是学校，真正的“学景房”

A:回答:您好，感谢信赖！
1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教诲没家当，轻微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流利性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。

2、往菜户营和西局换不如留在原来的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老屋子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，靠近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。
一居室卖掉得手大概能到近700，加800旁边的杠杆拿三居很稳健，

关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的屋子,评估价在950万旁边,可贷7成,便是665万,总价1000万的屋子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新居无关,不明白可私信我;）这种区域这种盘如果有条件只管即便拿大的，第一不会涌现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝统统顺利!

Q:提问:京总您好，看了您的文章我深受启示。
想和您聊聊选房的事。
个人情形：1. 本人小镇做题家，33岁，京户，家庭年收入100。
老大两岁多，明年上幼儿园。
即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。
现在眼看着二胎立时出生了，顶层爬起来确实不太方便。

3. 目前如果屋子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550旁边的屋子。
4. 国家目前出免个税政策，对我这种满二的屋子是个利好。
需求如下：1. 由于有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；

2. 本人从事互联网行业，换事情的地点基本上都在中关村落、望京、西二旗等地方。
3. 学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租屋子住。
互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的寻衅。
4. 屋子最好带电梯，不带电梯就看低层。
爬楼梯对二胎家庭绝对是寻衅

选房策略：看了看屋子，想在亚运村落板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。
1. 安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。
我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。
但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一向了。
但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的屋子。
3. 交通上的话觉得安慧里好些纠结的点：

1. 从选板块来看：亚运村落这几年也没啥大的改变了，家当也很一样平常，觉得保值性还可以，但是发展性就一样平常了。
石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。
未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我觉得这边还有连续发展的空间。

2. 从选小区来看。
安慧里的屋子都偏老，而且房型、楼型非常多。
这个小区优点是热闹，缺陷也是热闹（很乱），职员构成也比较乱。
我认为，这个挺限定他的学校教诲水平和保值空间。
秀园在这方面觉得好一些，但是这边屋子确实太贵了，我这个预算只能买到那边流利性的差的屋子，实在不敢接盘。
我在这里想问的是：1. 我现在这个情形，出房得当不得当？2. 我选亚运村落这个板块到底好还是不好呢？有没有更优的选择呢？3. 假设我选了亚运村落，我选安慧里的话到底对不对呢？

A:回答:您好,感谢信赖!1、卖出是否得当,取决于买入的产品,石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格附近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特色要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争上风很匮乏,以是行情一贯不是很好;价格也不怎么涨;

2、亚运村落虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文本色也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价征象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就靠近10万,秀园慧忠里多出来的便是学区溢价,纯挚说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比连续持有石佛营东里要有代价;

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村落的发展环境和朝阳大悦城比较,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚拢年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯紧张以公共做事为主,朝阳大悦城除了公共做事,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层毛病,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一贯到三元桥无优质商圈,全是老屋子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东便是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然上风,以是朝青成为了接管国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一贯被推高的缘故原由,如果做纯投资布局,把石佛营东里的屋子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很随意马虎能吃到板块红利;建议负责阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和事理》祝统统顺利,有问题可再向我提问

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

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