看了七月份的青岛楼市月报，我溘然想起了这曾经风靡一时的“魔幻”小说《北京折叠》。
经济成本和各种社会资源完备垄断在第一天下的精英领导层手中，他们身边的统统都是那么光彩照人，众人也因此觉得到世间的美好；中间层级的白领大学生象征着坦直善良，然而齐心专心追求品质生活，却仅仅为乌托邦的一场富丽幻境，生活在无尽谎话和欺骗里不自知，只是暂时享受着蒙在鼓里的幸福；底层的普罗大众则沦为当代物质社会的屠宰捐躯品，作为城市的培植者和分解者，他们的身份认知是尴尬无解的，为阴郁所吞没被现实遗忘，悲哀无力惶惶过活。
这种分割，像极了现在的即墨楼市。
| PART 1 |
“榜眼”即墨的人和之力
前几年风光无限的即墨，彷佛在撤市划区和地铁11号线开通之后，便进入了“盛极必衰”的下行通道，影响力不但完备被西海岸粉饰，乃至不如拥有上合示范区、新机场等大饼的胶州那么让人新潮澎湃。面对着吃了“药”城阳与猖獗的恒大丁字湾双向夹击，即墨楼市的前景并不为众人所看好。
然而，城阳的共有产权政策按下停息键之后，即墨在7月份便实现了超越。2591套的成绩，比有四大利好加持的胶州多卖了近600套屋子，数据可以说十分亮眼。
在成交量之外，我希望大家更要清楚一点：不论是高端楼盘还是区域均价，即墨都要比胶州赶过一大截，而与城阳相差不大。
为什么觉得上即墨楼市人气凋零，但成交量却与“你以为”相差不小？
关键字只有一个：人。
我们看一下，即墨常住人口近125万，胶州90万、城阳75万。但从人口基数上讲，即墨与胶州、城阳就不是一个层级上的。而且，即墨还是青岛民营经济最为发达的区市，民营经济的税收占比近6成。
简而言之，即墨人多，有钱人也相对多。以是，我们在即墨探盘时，会创造有开拓商的精装房用豪宅同品牌的“柏丽”，有的高层住宅竟然有同层排水的设计、有的开拓商在厨房里加装了餐余垃圾的粉碎机……
在这样不愿定的年份里，即墨有能力改进人居环境或者进行不动产投资的人，基数要大于其它远郊区市，这也便是浩瀚开拓商依旧前赴后继进即墨的紧张缘故原由。
外地炒房客日渐稀少的时候，即墨的内需支撑依然稳固，问题在于撑不了那么多的“盘子”。
| PART 2 |
新盘“井喷”下的二八定律
纵然我不重复，大家也都会有印象，即墨上半年猖獗卖地，未来将有大量的楼盘上市。实在，不用等这些盘，即墨新盘已经呈现井喷之势。在一些专业的房产网站上，即墨的在售新盘超过了100个。
在写这篇文章之前，老王特意找威信数据机构要了一份7月份网签数据。数据和老王预想的相差不大，即墨楼市并没有涌现的“雨露均沾”的情形，而是涌现了明显的分解。月网签量过3位数的楼盘只有3个，过两位数把月网签量10套的楼盘也算在内，只有30多个楼盘。
什么样的盘卖得好？我们看三个网签过百的楼盘。金茂聪慧国际城，城阳+即墨+主城三重刚需叠加，基本是“442”的配比，而且在即墨西与白云山两个高价片区之间万元盘，怎么愁卖？
世茂残酷倾城，世茂进即墨的首作，地段、配套、价格都不错，而且开拓商营销活动也搞得有条有理。这个盘可以说给了很多开拓商信心，只要你存心，只要你努力，那么在即墨还是有机会的；
龙湖蓝岸郦城，区域内少有的新盘外加商业配套的利好，再给个低价首开的红利自然卖得不赖。
除了这三个楼盘，即墨西一些精装房在没有大幅贬价的情形下，一个月能出几十套屋子，收1个小目标的回款，日子也不会太难过。
不过，我们也要把稳到，即墨有一大半楼盘每个周卖房不超过两套，许多楼盘下半年身边还会多一大堆的竞品。
什么样的屋子卖得不好？
蓝色硅谷有一个大盘，交房后问题不断。这几场大雨，更是把底裤都给冲没了。虽然开拓商价格降得比创智新区还低，给渠道商的用度也是即墨最高，但是小500套屋子，一个月只网签了22套……
还有某本土房企，在蓝色硅谷所占位置不错，但是自我觉得过于良好，产品力平平定价不低，100多套屋子，一个月买了3套……
还有某地方开拓商，品牌号召力险些为零，产品弗成价格不算低，加推44套屋子，一个月网签量是0……
这种比拟解释三点：
1、主城改进产品卖得最好，创智新区新盘人气旺，解释本地购房者是主力；
2、精装存量房依旧有发卖，解释即墨人不差钱，有不少人乐意为好屋子买单；
3、现在这个市场下，置业者同样对价格敏感，但不是低价我就买，仍旧要看区位、开拓商的美誉度、位置；
| PART 3 |
撕裂市场置业的三大要点
在这样的市场中，许多人苦等楼盘大幅贬价，结果却看到有的楼盘首开日罄。被履历老道的置业顾问连环逼定之后，置业者就随意马虎乱了节奏。
不用我多说，大家也知道即墨楼市将迎来让人目不暇接的开盘季。楼市进一步被撕裂，如果买错，那你肯定要用后半辈子爬坑。
怎么买？我们按照主要性一个一个说。
首先，要避坑。即墨在未来数年中，都将是一个供过于求的市场，以是一旦买到烂屋子，那便是你的资产黑洞。我在研究数据时创造，不少即墨人买房同样有盲从性，过于看重营销中央的卖家秀，而没有对开拓商进行一个综合调查。举一个范例例子：
金玉府，这个主干道旁的楼盘，如果你看卖家秀，还真是不错的。运动中央的配套、公园的配套、开拓商背景听起来也让人踏实……只管价格不低，买的人还真不少。
但是，你如果到青岛政务网上，去看看开拓商在青岛主城交付项目的投诉量，就会知道这个开拓商有多么不靠谱，产品能差到什么样子。
我要特殊提醒想在即墨西、创智新区买房的人，对付开拓商口碑的稽核要特殊仔细。特殊是一些高价拿地的开拓商，一定要多通过政务网等投诉平台查查开拓商的之前的项目，如果口碑不好，直接pass掉。让这些开拓商在目前这个市场下，捐躯利润自觉提升产品力，无异于天方夜谭。
第二，留神大盘风险。华侨城作为一个超级大盘，立时就要进入发卖期了。虽然价格在即墨相对较低，但是我们不要忘了还有一个丁字湾。老王现场探盘创造，这个楼盘原有配套险些为零，完备要靠华侨城自己拉动。但是，华侨城上来就先卖高层住宅，在这样一个市场下，如果发卖遇冷，那么华侨城能把它画的这张大饼做熟吗？
我们来看一下新浪财经的最新宣布：
2020第一季度华侨城总负债3072.02亿元，较2019年末的2846.27亿元增长7.93%；净负债率从2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增长超12个百分点。从现金流来看，2020年第一季度，华侨城经营活动现金流为-127.87亿元。
根据2020年一季报，2020年前三月，华侨城的营收为68.18亿元，归母净利润8.39亿元，分别同比低落13.91%、30.01%。
这样的开拓商，开拓的青岛远郊区市的远郊楼盘，小心为妙。
第三，要把稳二手房与租房数据。刚需买自住，没有太多纠结。在价格上，我们可以期待一轮贬价潮，但是你不能指望每个盘都会贬价，选对盘比脱手机遇更主要。即墨的投资客，今年置业稽核的问题就很多了。老王在探盘时创造，现在即墨许多小区的物业费已经直逼主城区。与高房价相对应的是，租房收益相对较低，很多屋子100年的租金才能和购房款持平，而且这屋子还真不是你想租就能租出去的。
有些欲望是美好的，但是亮眼数据背后的事实，要比我们想象的残酷。
