日前，有位于成都金牛区马鞍南街恒大雅苑小区的商铺业主投诉称，该小区住宅业主自发成立的“自管小组”今年10月21日在“未提交政府审批的调规文件、未经小区3/4以上业主张见征集与公示流程、未出具施工容许证”的情形下，在小区各步辇儿街出入口设置铁门，将开放式小区变为封闭式小区，导致开放式小区内商铺人流锐减，利润降落。
住宅业主此举是否合理？住宅业主与商铺业主的诉求如何折衷？近日，红星新闻就此进行了调查。
居民楼临街通道已被封闭
开放式小区安上铁门
小区居民见地不一
据理解，恒大雅苑小区2017年投用，占地面积33.4万平方米，共7栋15个单元3411户。个中，住宅业主3208户，商铺业主203户。
该小区按开放式小区设计，长方形地块上各单位楼栋独立存在，小区中部有一条东西走向的主通道，各楼栋之间也形成通道，可通向外部道路。根据开放式小区特性，这部分道路应为公共化道路。小区的商铺则紧张分为两个部分，一部分在小区外围，一部分在小区中部主通道两侧。
11月23日上午，在恒大雅苑小区现场看到，小区1~2栋、2~3栋、6~7栋之间的通道已经被铝合金栅栏合围住，仅留下小区中部道路可通畅。每栋居民楼设置的合围分为两处，靠近小区外道路的合围关闭，面向小区内部的合围则打开。但把稳到，居民楼设置的合围并未将商铺“包裹”在内。附近午饭韶光，小区内仍时时有外卖职员骑电动车通畅。
为何住户想要将开放式小区封闭？红星新闻拜访小区居民理解到，该小区住宅绝大多数为返迁安置房，居民中老人、小孩较多，将开放式小区部分封闭紧张是出于安全考虑。
安装合围后，留下小区中部一条道路可通畅
业主黄姨妈见告，由于小区内底商较多，平常会有大量送餐职员骑车进入通畅，在没有设置合围之前，送餐职员随意通畅，让小区内老人小孩出行面临安全隐患，“之前小区内涌现过几次送餐职员骑车撞到人的事情” 。
由于开放式小区的特点，小区部分居民还担心财产安全问题。居民李师长西席说，异日常通畅紧张依赖电瓶车，车现在只能停在居民楼下的非机动车停放点，开放式小区人流量大，“之前连续丢过2次” 。
但也有小区居民对安装合围表示反对。在拜访时理解到，有部分居民对付安装合围后只能从一侧出行的现状表示不满，认为造成了他们出行不便，乃至影响消防通道畅通。还有部分居民表示，对小区改为封闭式没有见地，但现在安装的合围“不好看”，影响小区整体形象。
业主“自管小组”：
做过民意调查，出于安全考虑安装
牵头安装合围的，是小区住宅业主自主成立的“自管小组”。“自管小组”成员王师长西席表示，由于是返迁安置房，多数业主在收房前并不清楚该小区是开放式小区。入住后，部分业主由于小区存在的安全隐患问题，便萌生了进行合围的想法。2019年年底，小区6栋居民楼业主代表在搜聚6栋居民见地后，安装了合围。当时就有商铺表示过反对，但由于合围在2020年初疫情防控时发挥了浸染，反对的声音也小了些。
“有了6栋居民楼合围的先例后，大家以为效果很好，便打算进行进一步合围。”王师长西席说，在进行合围前，“自管小组”曾对1、2、3栋居民楼业主进行过民意调查，在取得绝大多数住宅业主赞许的情形下，才履行了合围。他表示，在进行合围设计时，也充分考虑过对付商铺的影响，以是合围设计上并没有将商铺围住。
红星新闻在曹家巷社区事情职员处看到，“自管小组”的确曾提交过对1、2、3栋业主的民意调查解释。该解释显示，1、2、3栋业主的具名率均超过62%，最高为70%。
“自管小组”提交的民意调查结果
商铺业主：
合围影响客流，质疑安装程序不合法
小区商铺业主对付住宅业主的做法却极力反对，缘故原由很大略，设置合围势必影响买卖。
恒大雅苑小区内部经营小卖部的一位商家见告，从安装合围开始，客流量就明显减少。“原来便是冲着开放式小区人流量较大才在这里做生意，现在封闭后人流量减少，很难达到预期收益。”
在拜访过程中把稳到，小区商家业态紧张包括餐饮店、超市、牙科医院、宠物店、服装店、推拿店、茶楼等，都对外部客流量有较强依赖。
在此经营餐饮店的唐师长西席说，合围前，店面业务额均匀每天在1400元旁边，合围后每天的业务额仅几百元。“我每个月房租5500元，在此小区租房2800元，加上商铺的水电气费，每月本钱近万元。”唐师长西席说，如果小区合围后这样的经营状况持续，未来一定会退出。在此经营茶楼的商家也见告，对付茶楼来说，少了一条通道便是严重的丢失，从合围往后，茶楼的人流量少了一半以上。
商铺业主倪师长西席提出，自己也同为小区业主，但将开放式小区变为封闭式，住宅业主完备没有考虑过商铺业主的见地。在安装合围之前，住宅业主并没有奉告过商铺业主，也没有搜聚过见地。“如此‘霸道’的处理办法，太自私了！
”
餐饮店经营者展示近日业务额
同时，商铺业主对住宅业主做法的合法性提出了质疑。一位商铺业主表示，根据《中华公民共和国民法典》第278条规定，业主共同决定小区改建、重修建筑物及其附属举动步伐事变时，需经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主赞许，“但小区自管小组既未提交政府审批的调规文件，也未经小区3/4以上业主张见征集与公示流程，还没有出具施工容许证” 。
把稳到，“自管小组”此条件交给社区的民意调查中，业主的总体具名率不敷70%，确未达到3/4。
社区：多次组织双方沟通，初步达成处理意向
区综正当律局：已下达责令整改关照书
那么，住宅业主增加合围的行为是否合规？
就此咨询成都邑金牛区规自局事情职员时获悉，在建筑交付利用后，规自部门不会再审批任何想要改变原有方案的方案。同时，按照成都邑2021年2月发布的“两拆一增”干系规定，规自部门也不会再审批增加围墙的方案。
小区内部商铺
其余，从金牛区驷马桥街道办事情职员处获悉，11月20日，金牛区综合行政司法局曾向恒大雅苑“自管小组”代表下达了责令整改关照书，哀求在2021年12月6日前整改到位。但责令整改关照书的详细内容，金牛区综合行政司法局并未透露。
在10月21日恒大雅苑小区安装合围后，小区所在的曹家巷社区多次组织住宅业主、商铺商家对话沟通。“经由多次对话沟通，目前双方代表已经达成了初步意向。”曹家巷社区事情职员见告红星新闻，针对商铺业主提出的人流量减少的问题，未来将对合围施行白天开放、夜间关闭的模式。对付商铺业主提出的消防通道欠亨顺的问题，已责令物业公司尽快组织开展消防演习训练、确保通畅畅通、肃清安全隐患。同时，未来在实施门禁后，也将给商铺业主配备门禁卡，方便其进出。
“目前，双方代表就初步意向进行见地网络。”上述事情职员表示，社区将持续关注事情发展，勾引商铺业主积极对话住宅业主，依法理性维权，共同协商处理小区合围事宜。
状师：
合围应经3/4以上业主表决通过后履行
四川方策状师事务所状师郭刚表示，针对恒大雅苑小区安装合围事宜，由于安装合围涉及住宅业主和商铺业主双方利益，住宅业主不应从单一方角度考虑，而是应该兼顾安全性和商业性的角度出发，经四分之三以上业主表决通过后履行。如部分业主对付履行结果存在质疑，可通过法律路子进行维权。
泰和泰状师事务所宋宏宇状师表示，商住稠浊小区从地皮利用性子上，是商业和住宅两部分组成，但同一块地皮不能是商业和住宅用地同时存在，恒大雅苑小区安装合围位置的地皮利用性子是决定住宅业主行使权利是否合理的关键。如安装合围位置属于住宅用地，小区住宅业主在进行相应程序后，对物业进行相应处置，并不违反规定。同时，根据《中华公民共和国民法典》干系规定，业主共同决定小区改建、重修建筑物及其附属举动步伐事变时，应该经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞许。自管小组前期进行的民意调查是否知足上述规定，应该再次认定。
成都邑和谐社区发展促进会常务副会长李向前则认为，在处理社区管理面临的实际问题时，当地政府部门应该积极搭建平台，充分发挥自治组织浸染，勾引居民参与民主协商，就利益关联方见地和诉求进行协商。从实际情形上看，民主协商柔性管理办法与行政管理比较，大概须要更长的韶光达成共识，但从长期管理本钱上考虑，这种办法办理的问题每每实行力度强、抵牾反弹小，能增强社区居民自治时效。
龙泉驿开放式小区加门禁
法院曾讯断拆除门禁赔偿商户丢失
实际上，类似开放式小区业主安装合围引发抵牾的事宜并非个例。
公开宣布显示，龙泉驿区天立广场也涌现过类似问题。天立广场为开放式小区，2017年4月，该小区业委会在未经政府干系职能部门书面审批的情形下，分别在原开放式通道上设立了两处门禁。由于进出门禁均需验明身份、刷卡通畅，非小区业主则无法自由出入，人流量大幅低落。受此影响，该小区内商铺业主的租户向其提出提前解除条约、退租。
2021年年初，该商铺业主将该小区业委会和物业公司起诉至龙泉驿区法院，哀求二被告打消妨害，拆除两处门禁，并赔偿商铺经营丢失10万元。龙泉驿区法院审理后认为，该小区在培植方案及房屋交付时均系开放式小区，未设置门禁。业委会以多数业主赞许为由增设门禁，却未能提交充足证据证明增设门禁的行为具有合法依据，而门禁的增设一定会对商铺经营造成负面影响。因此，龙泉驿区法院依法讯断业委会拆除两处门禁并赔偿原告陈某丢失3000元。
一审判决后，该小区业委会以一审判决认定事实缺点和诉讼程序适用缺点为由，向成都中院提起上诉，哀求撤销一审判决。
成都中院二审审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律精确，应予坚持。作出了“驳回上诉，坚持原判”的终审判决。
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编辑 陈怡西
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