本日，我们就房地产开拓商实际交付的房屋，其设计应该与商品房买卖条约中的约定相同等，否则可被深究违约任务。下面，我们先来分享两则法律实践案例：
案例一：
大伟哥与神行太保签订了《商品房买卖条约》，购买某小区商品房一套，条约对商品房质量、装饰、设备标准，进行了明确约定，开拓商交付利用的商品房应符合双方约定的标准，而条约中明确载明房屋门窗应为铝合金门窗。条约签订后，大伟哥依照条约约定支付了购房款。然而大伟哥在接房提高行检讨验收时，创造该套房屋的门窗均为塑钢门窗。因此，大伟哥以神行太保实际交付的房屋的门窗材料与条约约定的门窗材料不符为由，向公民法院提起诉讼。
法院审理认为，双方签订的《商品房买卖条约》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的逼迫性规定，依法应该合法有效，双方应该按照条约约定履行条约责任。纵然案涉条约的关于门窗为铝合金的约定，如神行太保答辩所称，系其事情职员失落误造成，但差错在于神行太保，危害了大伟哥依照条约约定所享有的铝合金门窗的权柄，因此，神行太保依法应该承担违约任务。由于神行太保已为案涉房屋安装的塑钢门窗符合已报备案的施工图关于门窗材料哀求，且已通过竣工验收，如将塑钢门窗改换为铝合金门窗，既不符合已备案的案涉房屋的施工图哀求，又造成资源的摧残浪费蹂躏，因此，结合涉房屋的已安装门窗的门窗面积、铝合金门窗与塑钢门窗之间的材料价格差异，依法讯断神行太保对大伟哥进行相应的补偿。
案例二：
天山童姥购买了杭州某楼盘的一套预售精装修房屋，并与开拓商签订了房屋买卖条约，总价120万余元。条约中约定房屋平面图显示该户型厨房有两个窗户，正对设备平台的窗户较大，厨房东侧窗户较小。平面图左下角附注：“附件一房屋平面图中门窗仅作示意，详细门窗材质、分格、样式及开启办法仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”后童姥接到开拓商的关照，奉告她购买的该套房屋在交付时，会比条约附件平面图里标注的少一个窗户，厨房东侧较小的窗户没有了。童姥表示自己是在看到该户型平面图显示厨房有两个窗户可以透风、不怕受潮之后才选择购买一楼的房屋，哀求开拓商补做一个窗户。双方沟通未果，童姥将开拓商诉至法院，哀求赔偿丢失15万元。
开拓商辩称，条约载明平面图显示的窗户数量与厨房实际窗户数量不符，是事情职员失落误将图纸贴错，实际上的平面图纸中厨房只包含一个窗户，且不影响厨房的功能和利用。房屋虽未交付，但图纸已经在主管部门备案，无法补做窗户。
法院审理后认为，童姥与开拓商签订的商品房买卖条约是双方真实意思表示，合法有效。条约附件系案涉条约的组成部分，对双方具有约束力。附件中虽附注“房屋平面图中门窗仅作示意，详细门窗材质、分格、样式及开启办法仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”但门窗有无设置并不属于仅供参考的内容。同时，开拓商在庭审中明确表示此后交付的房屋不设置厨房东侧的窗户，构成预期违约，童姥有权要求赔偿丢失。厨房东侧是否设置窗户，对透风度光有一定的影响，法院综合考虑房屋价格、违约程度作出调度，终极讯断开拓商赔偿于某丢失8万元。
那么，上述两则案例紧张告示了我们什么？
一、擅自变更房屋方案、设计的，房地产开拓商答允担违约任务。根据《商品房发卖管理办法》第二十四条规定，房地产开拓企业应该按照批准的方案、设计培植商品房。商品房发卖后，房地产开拓企业不得擅自变更方案、设计。经方案部门批准的方案变更、设计单位赞许的设计变更导致商品房的构造型式、户型、空间尺寸、朝向变革，以及涌现条约当事人约定的其他影响商品房质量或者利用功能环境的，房地产开拓企业应该在变更确立之日起10日内，书面关照买受人。买受人有权在关照到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在关照到达之日起15日内未作书面答复的，视同接管方案、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开拓企业未在规定时限内关照买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开拓企业承担违约任务。
这里面有几重涵义，一是房地产开拓商在确需变更房屋方案、设计的，应在变更确立之日起10日内书面关照房屋买受人；二是买受人在收到有关关照起15日内作出答复，过时未答复的则视为接管变更；三是方案、设计变更后按照房屋的实际对房价款进行多退少补；四是如房地产开拓商未在规定期限关照买受人变更事变的，答允担买手人退房退款和违约赔偿等任务。
二、过时交付房屋、过时支付房价款答允担过时违约任务，但案例二中的房地产开拓商构成的是预期违约。作甚预期违约？预期违约又称先期违约，是指在条约履行期限到来之前，一方虽无正当情由但明确表示其在履行期到来后将不履行条约，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行条约。那构成预期违约该如何处理？根据《中华公民共和国民法典》第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行条约责任的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约任务。也便是说，预期违约答允担违约任务，而不用等到真正的违约环境涌现后才能要求违约人承担有关任务。
三、承担民事任务紧张有十多种形式。《中华公民共和国民法典》第一百七十九条明确，承担民事任务的办法紧张有:(一)停滞侵害;(二)打消妨碍;(三)肃清危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、改换;(七)连续履行;(八)赔偿丢失;(九)支付违约金;(十)肃清影响、规复名誉;(十一)赔罪道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事任务的办法，可以单独适用，也可以合并适用。这便是说，案例一的公民法院讯断房地产开拓商对受危害的业主进行“补偿”、案例二中讯断的赔偿8万元，便是承担了法律规定的赔偿丢失的任务。
四、违约金和违约危害赔偿额的应依法践约确定。当事人可以约定一方违约时应该根据违约情形向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的丢失赔偿额的打算方法。也便是说，违约金和丢失赔偿额均可由条约当事人予以约定明确。那没有约定如何呢？这应按照法律的规定实行。法律紧张明确因违约产生的丢失赔偿额的打算办法，紧张为：当事人一方不履行条约责任或者履行条约责任不符合约定，造成对方丢失的，丢失赔偿额应该相称于因违约所造成的丢失，包括条约履行后可以得到的利益;但是，不得超过违约一方订立条约时预见到或者应该预见到的因违约可能造成的丢失。这就须要权利人举证主见自己的丢失和可预期得到的利益了。
综上所述，如因房地产开拓商擅自变更房屋方案、设计，导致交付的房屋与商品房买卖条约约定的不符合的，应依法践约承担有关法律任务。在前期本号亦总结了部分关于商品房买卖条约的多种违约任务环境，有兴趣的伙伴可以点击翻看：关于商品房买卖条约当中的几种常见的违约任务（一） 关于商品房买卖条约当中的几种常见的违约任务（二） 关于商品房买卖条约当中的几种常见的违约任务（三）。
好了，以上便是本号和大家分享的有关内容，本日就到此为止，我们下回再见。
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