▲老文教历史沿革与今日大致范围
新政后二手推举第七篇，跟随（新政后二手推举之⑤——老文教（上） | 房叔说No.820）；
▲老文教推举小区
本篇详解相对可自住、有部分可选房源的小区，保值不如蓝、红两档，但流动性不差的图中黄色一档楼盘。
工具性强，侧重学区导向、买房和价格估值，筛选标准更严，2021有侧重小区拣选、板块历史的老城老房系列，对照着看更为详细，也能直不雅观看到两年板块价格之变革。
文质兼备之地，老文教上篇 | 房叔说No.557；
韦编三绝励学处，老文教下篇 | 房叔说No.559；
另再附老文传授教化区如下图（宝石山上的归黄龙）。
▲老文教强学区
今日推文，老文教（下）篇。
黄色一档楼盘，只建议买到刚需到刚改面积段，最大不要超过139㎡大三房或者小4房——
太大总价高侵害流动性，太小不如买个老破小学区用租掉+看预算摇新居，因此一定是高不成低不就总价下，自住为主+保持未来充分流动性和的最优折衷选。
自住为主，产品、景不雅观、通勤、孩子上学和价格都要综合兼顾，屋子好太贵没意义，屋子太差也弗成，笔者筛选的标准很大略，价格公道对得起这个屋子，有性价比。
首选兰庭国际、梧桐公寓、华海园。
▲兰庭国际
兰庭国际，下宁桥标准地铁盘，08年末建成小区，十七八层、7幢环抱中央花园的小区，文一街学区、楼间距宽日照好、景不雅观出色带水景、建筑立面干净简洁（有格栅包裹室外机），也没有什么花里胡哨的造型侵害室内空间，适宜老百姓住住用用均好性顶好的屋子，需选后面一排楼幢防噪声。
▲兰庭国际，左-126㎡，右-160㎡
推举挂牌均价6.3w/㎡，总价799w的126㎡南向3房双卫，6w/㎡以下肯定可以杀，建议成交线730w以下，均价5.8w/㎡，再往下就看谈的水平了。
如果实在人口多、想舒适改进，160㎡4房户型挺周正，有套房、有衣帽间、有门厅、有参客分离、有飘窗、有方阳台，面宽进深都挺好，挂牌6.2w/㎡，总价998w，屋子是好屋子但是略贵，议价5.5w/㎡可买，户型大均价要更低才行。
华海园，近20年房龄的16幢长蛇型小区，树高景深盘大户型不差，边上西溪河下小路业态样样都有，人车分离还有各种网球场、篮球场、小区会所，赤色陶土小面转铺地，由于地块形状扁长、被安置小区和白荡海夹在中间而均价不高，实际是个居住氛围不错的实惠盘。
▲华海园
推举挂牌5.3w/㎡的高楼层118㎡户型，总价可控的三房，2.5南开间、双阳台、带衣柜带储物带玄关，寝室去唯一的卫生间动线还很方便，寝室A改书房改客房事情间都可以；
▲华海园-118㎡户型
户型属于实用的五脏俱全，价格也公道，杀到5w/㎡以下成交能用12年，学区和位置在，代价也不会再跌到哪里去了，相称于质押了一笔钱+租房在读文一街和十三中。
梧桐公寓，本土房企钱塘做的一代经典，杭州为数不多的art-deco风格的楼盘，做得也有模有样，最近热播的《繁花》的和平饭店及所在的外滩险些全是这种风格，代表作还有纽约克莱斯勒大厦；
▲梧桐公寓
自然色、对称、强比拟色、金属色、三角形、放射状线条（来自中南美洲的阿兹特克文明太阳崇拜的抽象）、用当代工艺对纯挚几何形的重复、叠加、拼花装饰，可以在梧桐公寓清晰看到，在当时的杭州俨然一副海派腔调，老灵了。
▲克莱斯勒大厦
但是，外表越“工艺”，内里越随意马虎出乌花，实质上是没法掌握工艺级建筑风格的内外空间均衡，导致梧桐公寓年份新、绿城物业、位置好、建筑好、学区好、景不雅观棒、有腔调同时户型险些清一色烂，价格就难上去。
▲梧桐公寓138㎡
150㎡以下，只推举138㎡南向三房户型还不错，双阳台双卫三房2.5开间朝南，寝室B可改书房，挂牌5.4w/㎡，总价750w，建议杀到700w可买，5w出头买这个盘这个户型，还挺有性价比的。
黄色档次选，屋子还不错，但挂牌价高了，性价相对一样平常，为罗马公寓、启真名苑、中豪晴园。
罗马公寓，中融代表作，武林门地铁口边上一个极小的小盘，拉花铁艺栏杆、浅蓝绿灰面砖、深色窗框、合营红砖线脚压顶；
▲罗马公寓
既有当代的构造理性，又有新古典的复古审美，户型也不错，新古典不过分不油腻的标杆作，时至今日也很典雅，奈何盘小、包在主干道和老小区里、停车难，但地段的好又不能太便宜，其实有点尴尬；
▲罗马公寓-129㎡
推举129㎡，挂牌6.5w/㎡的三房，总价850w过高，6w/㎡自住、学区用可买，长期趋势会往5.5w/㎡高下移动，有5k的溢价来自武林门。
▲启真名苑
启真名苑，包在老杭大东南角、楼龄近17年、当年分给浙大老师的普通小高层楼盘，九莲的学区缺了只角给了保俶塔实验便是这里；
13层小区，立面大砖配小砖，景不雅观一样平常，优点自然是杭大里面、位置好、学区好。
缺陷也很明显，户型一样平常，和系统编制沾边的小区和楼盘，房东普遍对市场动态没啥认识，和求是新村落一样，挂牌价普遍偏高。
▲启真名苑89㎡
买个刚需面积即可，89㎡总价588w，房间小、客厅采光靠边阳台，中间空间局促，户型相称的凑合，敢挂这么高实在是主城区连近一点点的新小户型都少、刚需难导致单价高，就往500w杀，只能买来三口之家自用。
▲中豪晴园
中豪晴园，土黄小格面砖配玻璃体立面，景不雅观不错，水景带养鱼又大又还活着，楼层不高、楼间距大、当年的布局细节也还讲究，适宜刚改自住的楼盘。
▲中豪晴园，左-127㎡，右-139㎡
推举127㎡户型，总价750w，及139㎡，挂牌5.8w/㎡，总价790w，均是三房两卫南北阳台也是该盘成交走量户型，总价差不多最好买南三房，杀价均往700w下杀，不然肯定买梧桐公寓150品质更好。
黄色档第三类，刚需自住推举，文萃苑、今日嘉园。
文萃苑，塑钢窗、外挂排水、有点年头的涂料盘，掩护得也一样平常，胜在盘大位置好景不雅观不错，立面主体新古典，带些美式的元素，一楼有停自行车，停车位有点紧张，20年房龄的屋子，适宜刚需自住。
▲文萃院
就买个小面积，推举102㎡，挂牌5.7w/㎡，总价580w，建议总价500w出头，税和装修7788掌握在550w可买，双阳台、衣帽间、独立书房、采光也足，对三口之家的居住，户型相称不错了，缺陷是暗卫和暗书房。
▲文萃院102㎡
今日嘉园，屋子、掩护和户型均一样平常，6栋小高层涂料盘围合一个小花园，但位置确实好，小区前南侧有景不雅观和老人活动园地，楼间距很大，挨着文一街师苑，从北门出来走雅翠弄小路到地铁口步辇儿5分钟。
▲今日嘉园
推举94㎡的神奇户型，挂牌560w总价，5开间全朝南，麻雀虽小五脏俱全，单边户型带阳台，竟然还是中楼层的板楼，内部采光很好，便是换风得东西向对流了，500w总价以内自住可买，极其适宜老人。
▲今日嘉园94㎡
黄色档末了一类，屋子品质一样平常，主打便宜适宜买来学区用后期出租。
郡枫华庭，17-18年交付入住的次新居，边上有沿西溪河绿道和带桥和亭子的小公园，小区由于新还整洁景不雅观也还不错里面也不吵，但是回迁房以是价格一样平常，适宜想买一个小户型学区用当合租房或整租出租，大约一月4500-5000的房租。
▲郡枫华庭
推举85㎡、89㎡小三房户型，挂牌总价420-450w，杀到400w，用12年吃租金到时候再大300+w卖，哪怕后续学区房大势走弱，房龄也才20岁，借此基本保值。
▲郡枫华庭，左-85㎡，右-89㎡
如果想更省，白荡海人家的45㎡带露台小户型，近6m的面宽，南书房，租金3k/月，挂牌总价230w，就谈一口价200w，12年的文一街+十三中，往后卖也亏不到哪里去。
▲白荡海人家，45㎡
白荡海人家是西溪河、余杭塘河、运河围着那块岛的标志性地域大盘，2000年前后的屋子，中老年自住多，该小区6层小洋房为主，只管没电梯但绿植茂密，各种廊桥、荷花池、亲水平台和林下空间，非常宜居，社区氛围很好；
▲白荡海人家
基本这一带想租房都会来看看这里，以是也不愁没租客，租房也要考虑带看量的情形，其余，白荡海刚需自住也是舒畅的，便是出门离地铁、学校都不太近，450-500w的总价，可替代项多，性价比也就不高了。
▲老杭大
老文教板块，只管教诲均衡化愈演愈烈，但至少在未来的近十年，依然是杭州第一的强学区板块直至衰弱也是第一梯队。
只要“摇民办+保十三中或保俶塔”这套常规操作一贯存在，老文教就会一贯有很强的根本代价，只不过价格的溢价究竟会逐渐回归理性；
以发达国家的通校区房价为依据该溢代价为周边的115-120%，即老文教会比阁下的九莲+嘉绿苑相同年代品质的屋子多15-20%的均价，目前已经逼近了。
有娃有须要的家长，可供参考。
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文/一叶 编辑/一叶
