康家村落是上海第一个开工的城中村落改造试点。从2014年起，上海共推出48个试点项目，探索破解城中村落作为城市管理顽疾的管理难点堵点。截至目前，绝大多数试点已完成动迁或进入扫尾。
“城中村落改造已经到了新一轮发力阶段。”上海市房管局“城中村落”改造专班卖力人表示。作为上海市民心工程，从今年起，城中村落改造将加快48个试点的动迁安置房培植；新项目成熟一个、启动一个，估量今年新增5个改造点。“城中村落改造将以更高站位打造佳构工程，全过程风雅化管理”。
城中村落的重生之路，如何走长、走好、走稳？
破题：“大帐”“小帐”一起算
康家村落有着辉煌历史。村落长曹云峰说，上世纪80到90年代，康家村落养鸡养猪又养牛，成了全市菜篮子工程供应基地，还拿过上海市前辈村落称号。但养殖业也带来了污染，逐步变成脏乱差、违建多的“黑村落落”。外来务工职员达到3万多名，是本地村落民的12倍，职员流动无序，管理成了令人头疼的问题。
改造前：康家村落村落容迂腐，居住环境较差
和许多邻居一样，朱国兴盼着改造动迁，但由于方案和资金问题，迟迟没有下文。和康家村落一样，高昂本钱变成掣肘，让很多城中村落无法轻易走上改造之路。韶光越长，本钱越高，“硬骨头”越难啃。
社会成本的加入成为破题关键。“从2014年起，上海集体经济组织可以引入互助单位共同改造开拓，这为康家村落带来转机。”宝山区房管局副局长陈亮先容，从改造可持续角度出发，城中村落改造是“微利项目”，在改造前要算好“大帐”，既要确保民生性，又要让企业有开拓动力。
如今，康家村落已经大变样。道路一侧是等待村落民入驻的动迁安置房，另一侧是发卖中的商品房，周围还有1000亩绿地正在培植。开拓企业大华集团项目总经理王建华先容，康家村落改造总投入近百亿元。“虽然资金量大，但我们在改造前就核算过，可以通过商品房发卖达到资金平衡，实现房地联动，目前来看略有盈余。”
改造后：康家村落动迁安置房一期实景图与整体效果图 戚颖璞 摄
改造后：康家村落地块上的商品房和留存商业面积
在全市48个试点中，共有38个项目采取互助改造模式，占比达到80%。回过分来看，在地方财力有限的情形下，通过引入社会成本，让城中村落实现彻底改造，成为一条有效路径。
站在长远角度，青浦蟠龙镇改造迈出了探索新步伐，通过算“小帐”保障改造之后的持续效益。根据规定，城中村落改造互助开拓的商业面积有一定比例要交由集体经济组织持有。“成功的商业要靠养，要让适宜的商家可持续运营，前几年的租金就不能收得太高。”开拓企业瑞安集团上海公司助总边晓婧说，这意味着必须放弃“面前的快钱”，剔除租金支付能力高，但业态定位与整体不符的商家。经由协商，蟠龙镇决定，将集体经济组织持有的商业部分委托给开拓单位运营，从而保障区域商业的整体品质。
曾经的资金缺口，找到破题之路，但长效机制有待加强。业内人士表示，城中村落改造进入新阶段，还要加大政策支持力度，如可将中央城区新一轮旧改履历，包括动迁扫尾、资金平衡等方法，复制到城中村落改造中去。
优化：融入风貌保护、成片开拓理念
城中村落改造，并不是大略的房地产开拓。结合城市发展需求，新的理念也被注入。
在蟠龙古镇原址，人们可以看到工地上日益长高的住宅楼。但是看不见的活儿，几年前就开始了。从专业角度来看，古镇里具有保留保护代价的构筑物并不多，但作为虹桥商务区的文化地标，它却很有挖掘代价。
动工前，开拓团队先去上海图书馆借了镇志来研究，请来多个历史专家参与研究。于是，被村落民用混凝土浇筑成坡的老石阶重见天日，荒废的程家祠堂、喷鼻香花桥被修葺一新，藏在河道淤泥里的莲花型古寺柱础也被挖了出来。
改造前的蟠龙村落喷鼻香花桥
改造前：蟠龙镇蟠龙村落中荒废的古宅
改造前：蟠龙村落村落民枕河而居，肌理表示江南古镇风貌
改造前：蟠龙镇蟠龙村落脏乱差的居住环境
经由专业机构评估，十余栋老屋子和古河道、“十字街”等古镇肌理得以保存。史籍中记载的“溪桥渔泊”“龙江古渡”等蟠龙十景有望被复原。在方案中，商业业态将环绕江南文化，除文娱餐饮之外，还要引入非遗业态。
改造后：蟠龙镇蟠龙村落的整体格局
改造后：蟠龙村落保留江南水乡肌理，融入商业功能整体盘活（效果图）
“上海在大力推进城市更新，城中村落改造也可以借此变得更有厚度和深度。”一名建筑修缮专家表示。在48个试点中，不少项目开始考试测验结合基建开工、城市布局优化和家当构造调度推进，从而提升地区功能和家当转型。
摆脱过去的“拔点”整治，城中村落改造正转为片区式整体开拓。蟠龙镇城中村落改造往后，将配套23万平方米公园绿地，相称于8个徐家汇公园；康家村落改造中引进两所幼儿园和一所中学，以便补充区域资源缺失落。结合上海市方案需求，张江田园城中村落转型做事张江家当基地和商圈商业；市中央最大的城中村落红旗村落成为城市副中央普陀真如的核心区。
康家村落改造后，将导入的学校效果图和正在培植中的绿化效果图
蟠龙镇改造后，导入的绿化面积占改造面积的一半
市房管局干系卖力人表示，从今年开始，新的城中村落项目也将把涉及五个新城培植、历史文化名镇名村落保护、撤制镇改造、村落庄振兴的列入操持，优先改造外环线以内的城中村落。
固本：充分调动村落民积极性
城中村落改造紧张在集体地皮上推进，不变的核心是保障村落民利益。
“每到台风暴雨天，我都以为屋子在晃。”朱国兴回顾起自家的自建房还是心有余悸。由于城中村落环境和治安问题得不到根治，村落民愿望改造动迁的意愿普遍很高。在几年之前，康家村落和蟠龙镇改造征询时，村落民签约率全部超过99%。
但改得满不满意，也是一门大学问。陈亮先容，康家村落启动改造前，就针对方案挨家挨户搜聚了见地，召开村落民大会之后，才确定了履行方案。“村落民还成立村落民小组参与全过程，包括动迁安置房的选址、设计、施工到选材。”
有些村落民干过泥工、瓦工，就自发组成了村落民工程招标组、质量组，和开拓企业、设计单位和供应商对接。“外墙的石材有十几种品牌，村落民能自主选择，条件是担保专业和安全。”王建华举例说，有时由于一件材料，开拓商和村落民也会“反面”。村落民选中的铝合金门不符合国家节能哀求，开拓商便拿着技能规范去沟通，反复磨合两三个回合，终极达成一存问见。
为了担保村落民利益，动迁安置房建造品质和商品房差不多，集体经济组织可以参与项目开拓，集体资产股份按照规定量化给每个村落民，集体经济组织还能以本钱价留存一定比例的商办用房，形成村落民增收的长效机制。蟠龙镇城中村落改造主体“上海蟠龙天地有限公司”，便是由徐泾资产公司、瑞安集团和西虹桥公司共同出资成立的。“改造福利好，我们都特殊支持。”康家村落村落民朱建芳给算了一笔帐，改造之后，除了分配的动迁安置房，她会拿到了股金分红、动迁过渡补贴、过年福利等等。在康家村落面貌改不雅观之后，周围的一些城中村落村落民也陆续表达了强烈的改造意愿。
从2014年至今，城中村落改造所在区域环境大幅提升，肃清了安全隐患，促进了城乡统筹。48个试点共拆除违建400万平方米，拔除了一批地下食品加工黑作坊、无证行医点、低效污染工厂等，曾经的“城市伤疤”正在逐步愈合。
截至目前，48个试点原地和就近安置房已经开工4.5万套，占比74%。理解到，今年将加快动迁安置房的开工、培植和交付利用，保障农人及时入住。
栏目主编：张奕 题图来源：东方IC 图片编辑：雍凯
图片来源：市房管局，戚颖璞摄
来源：作者：戚颖璞
