近日，已经闭店升级一年的上海静安宾馆宣告今年年底将完成改造并试运营。改造工程完成后，静安宾馆将规复其原名“海格公寓”，转型为高端做事式公寓，不再作为宾馆运营。近不雅观近两年住宿租赁市场，酒店改公寓、酒店改写字楼、写字楼改公寓等物业被改造事宜频频涌现。在物业改造过程中，须要把稳哪些成分？
静安宾馆变身海格公寓
近期，上海静安宾馆对外宣告，上海静安宾馆焕新升级工程估量2024年年底工程将全面竣工并启动试运营，目前，施工进度已达到70%。宾馆方面强调，经由这次改造，静安宾馆将以全新的面貌亮相，整体布局亦进行了彻底的更新。
据理解，自去年八月起上海静安宾馆便停息业务，进行全面升级改造。事情职员透露，这次改造在保持原有建筑风格的根本下，对静安宾馆进行了全面的焕新升级。改造工程完成后，静安宾馆将规复其原名“海格公寓”，转型为高端做事式公寓，不再作为宾馆运营，共设有62套不同面积的高档公寓。
对付这次改造，事情职员表示，这座始建于20世纪20年代的西班牙风格老建筑，多年来历经多次修缮，想要在保持建筑原貌的根本上进行改造是一件比较困难的事情，但是他们会尽全力从外立面到部分内部构造都保留它的原貌，规复它原来西班牙建筑的风格。
为了在保护建筑原貌的同时达到改造目标“修旧如旧”，去年12月改造工程启动前，静安宾馆约请历史保护专家对部分破坏的墙体进行修复研究。终极确定1934年大楼建成时的外不雅观颜色为棕色水泥砂浆拉毛的原始色调。如今，历经近十个月的施工，宾馆的白色外墙已经被这一历史色调所取代。
同样被改造的还包括静安宾馆门前的花园，除了保留6棵古树名木外，花园草坪进行全面翻新，打造全新水景。未来，原来封闭的“喷鼻香榧花园”将转变为一个开放的口袋公园。
值得一提的是，上海第一家正宗法度模范面包房——静安面包房，受改造影响暂时迁移至马路对面照常业务，待改造完成后，便能回归原址连续业务。遗憾的是，改造升级后的“海格公寓”不再供应餐饮做事功能，想吃到静安宾馆曾经有名沪上的主打菜品“水晶虾仁”也得去往别处。
曾经多次接待过浩瀚国家元首，政府首脑及政要的上海静安宾馆蕴藏着值得回味的历史典故和文化故事，也走到了发展的新节点。事实上，近两年有不少“老酒店”纷纭开始自我升级改造，以适应时期变革。暂别，或许为了更好地遇见。
“爆改”成为趋势？
从当前房地产市场来看，有大量已经建成的商办建筑须要被去化。自商改住政策逐步放开以来，商改住、商改保类项目已经各处着花，个中比较受关注的住宿租赁市场的改造，涌现了以下四种紧张改造办法：
酒店改公寓。近两年，酒店在公寓方面动作频频，除了推出自有公寓品牌、考试测验是非租结合等，直接将物业改造成公寓的也不少。2023年，美国范围内酒店业改造达3.4万套。个中，酒店转公寓项目占比最大，整年交付4,556套，比前一年增加超过1,000套，超2023年整年长租公寓改造量的三成。海内市场也早已有酒店改公寓的案例，长租公寓刚兴起的时候，城家、朗诗寓都曾盘活老酒店“变身”长租社区。2023年末，北京市海淀区海新域城市更新集团也将西四环北路的快捷酒店改造成为167套海星人才公寓。
有数据显示，2023年，在酒店改造成公寓的项目里，中端酒店占60%。相较于高端酒店和经济型酒店，中端酒店的户型构造与公寓更相似，能够大幅度缩短改造周期，快速地投入利用中，降落风险，这或许也是中端酒店成为被改造“主力军”的主要缘故原由。今年年初，铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司以3.6亿元收购上海市杨浦区五角场智选假日酒店及2层停车场，并将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。
酒店改酒店。一方面，不少酒店因培植较早、装修过期、做事举动步伐逐渐老化不能知足市场旅居产品的哀求，唯有经历一场大刀阔斧的变革，才有与时期对话的可能。
2022年，已有36年历史的上海华亭宾馆发布歇业公告，并将展开装修正造操持。作为上海改革开放以来第一家中外互助管理的国际性酒店，华亭宾馆是当时为数不多的高等酒店，也是国务院1978年批准建造的全国6大酒店之一。今年6月，上海天鹅宾馆宣告开启综合改造项目，致力于打造全新的商务佳构酒店。上海天鹅宾馆于1987年6月开业，前身为上海天鹅信谊宾馆，是上海首批涉外三星级酒店。然而，近些年来曾经“洋气”的它也被标上了“设备老旧”“做事掉队”的标签。这些改造升级的酒店希望通过短暂的停业，休养生息，以更当代、更未来的面貌，来欢迎新时期的行业风浪。
一方面，条约期满“老酒店”退出，“新酒店”接手也是“酒店改酒店”的主要缘故原由。以希尔顿集团为例，作为最早在我国落户的国际连锁五星级酒店之一的希尔顿酒店，在2017年底因管理条约到期，而宣告撤牌运营了29年的上海静安希尔顿酒店。今年玄月，阔别七年的希尔顿酒店及度假村落宣告将重新回归上海市中央，接管原来的上海日航饭店，翻新后重新运营。而上海静安希尔顿酒店在希尔顿集团撤牌后由锦江集团接手，现如今改名为静安昆仑大酒店。
写字楼与酒店之间“相互切换”。如上海绿地万豪酒店早于2022年被绿地摆上货架拍卖，并在2023年12月以总价14.88亿元被国资企业北京银行接手，同时北京银行表示操持将酒店改造为总部办公楼，不再作酒店利用；同年，位于江西南昌的教诲出版社主楼及副楼，决定通过线上路演，"大众年夜众号推举等办法，进行网络竞价以达成整体出租。出版社因其位于滕王阁旁，是绝佳的不雅观景位置，在经由137次报价后，希尔顿集团才成功承租，目前该出版社已经转型升级为希尔顿花园酒店。
但写字楼看重办公效率和空间利用，而酒店则更看重利用空间来容纳客人、餐厅、会议室等举动步伐。酒店与写字楼看似可以相互之间随意切换，实际上写字楼和酒店的构造设计存在很大的差异，各有侧重点，这也成为改造过程中的难题之一。
写字楼改公寓。根据RentCafe最新的存量物业盘活利用报告，美国长租公寓未来潜在供给中约37%（45,000套）是由办公楼改造而来，办公楼改长租公寓的项目供给在2021年至2024年间增加了四倍，这一趋势在华盛顿特区、纽约市和达拉斯最为显著。
海内市场来看，商改住政策的放松与保障房市场的发展，让商办资产的盘活有了更丰富且相对稳妥的路子。部分房企为了降落经营压力，开拓公寓产品成为开拓商的紧张选择，还有部分项目在写字楼主体已经建好后变动方案，将写字楼改成公寓出售。个中，拥有大量商办资产急需去化的国央企成为写字楼改公寓项目的主要核心，商改住项目中越来越多。去年，深圳市属国企深圳环境水务集团，则拿出了自有物业——水务集团南山大楼办公楼，携手万科泊寓改造成了环水泊寓·生态软件园店，供应204套品质公寓房，成功盘活一批资产。
然而，写字楼改造为公寓，并不像酒店改造公寓那样“大略”。“商改住”公寓还存在诸多安全隐患，写字楼和公寓是完备不同的两个产品，方案设计方面存在诸多差异，水管、电线分布均有不同，而“商改住”公寓基本是在原写字楼培植好的主体上，临时变动水电的排布，导致多数“商改住”公寓的水电在利用时会常常出问题。
不在挣扎中消亡，就在拐角处逢生。随着经济发展，无论是从消费者的体验层面，还是业态需求，商业空间正在“长高”。不难创造，“改造”的本色，实在是对其存在的办法进行重新定义和转变，也折射出当今市场的发展需求。
为什么要改造？
伴随着需求真个爆发，供给端亦涌现更多优质的待售资产除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。有数据显示，酒店、长租公寓业态在2023年的成交已表现出明显的放量上涨。
个中，酒店物业改造成其他业态成为新趋势。据仲量联行统计，自2014年至今，作为海内紧张的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资家当态，例如办公、长租公寓，或凑集各种业态的商业综合体。
未来，随着公募REITs的推进，住宿租赁市场将迎来更多长期成本，物业流动、改造速率加快。从当前市场来看，酒店、长租公寓、写字楼等商业地产被“改造”可能受以下两个方面影响。
其一，激活存量资产，实现资产最大代价化。近两年，随着经济进入周期性调度和房地产市场的全面调控，全国各种存量资产不断增加。一二线城市，大量核心地段的办公楼、阛阓物业，以及城市周边的家当园区亟待盘活，各地政府和企业希望依赖物业的改造或扩建，创造更多优质的增量空间，实现资产的提质增效。
个中，手中拥有弘大的后勤物业资源（地皮、酒店、办公楼等），资产规模远超万亿，且存在不同程度空置的国企成为“改造”的主力军，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。根据克而瑞统计，目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场。
例如，今年8月温岭新城区人才公寓项目宣告开工培植，操持将原富日酒店改造成213套公寓，估量将于明年5月培植完成。今年，温岭市已培植筹集保障性租赁住房项目45个，计9529套（间），个中利用存量用房转化的23个，计2714套（间）；建信收购空置6年已久的上海虹口区轻工国际大厦，将其改为长租公寓，以市场化办法盘活存量资产。
其二，优化配置，主动迎合市场转型发展的须要。仲量联行调查创造，在面临改造的问题中，有50%的受访者表示，是由于硬件举动步伐老旧导致运营古迹不达标；有35%的受访者表示，紧张是由于部分空间利用率低；31%的表示设计观点和风格过期，影响项目在竞品中的竞争力。在消费群体的消费理念、消费行为模式发生深刻变革下，商业地产企业发展模式开始从大规模增量开拓向存量风雅化运营转变，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及做事内容，提升经营管理能力，得到更多增益。
如位于喷鼻香港红磡附近的原珀荟酒店，于今年9月被中原集团旗下的中原投资以1.8亿元收购。集团方表示，参考他们在英国和美国等地投资学生公寓的履历，大学生普遍乐意支付较高溢价，承租临近校舍的住宿。因此，公司操持投资2000万港元对珀荟酒店进行翻新，打造学生公寓。估量改装完成后，每个房间可以供应两个床位，统共可供应150个床位，统计下来均匀每个床位的月租约8000港元，扣除运营本钱后，该投资的净回报将达到4%。
在市场的需求下，“改造”是一个绕不过去的问题。它不仅是为了更新往事物，避免被淘汰，更是为了适应不断提高商业代价。物业运营者不仅须要保持物业硬件状况的良好，并适应新的审美偏好、新的消费趋势，在业态构造、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。
当心“无效改造”
近年来，随着地产行业发展速率减缓，增长红利骤降，商业地产行业的船头已经开始从增量市场逐步向存量市场的方向进行调度过渡。据干系研究显示，即便是在区域有一定上风的标杆购物中央，也须要在开业后在一定周期内进行大规模调改良级，保持项目活力和竞争力。那么，在改造过程中须要把稳哪些问题？
首先，须要针对不同需求，对建筑重新方案与设计。不同性子的物业的建筑空间设计方案具有差异性，如写字楼和酒店的构造设计存在很大的差异。酒店须要更多的空间来容纳客人、餐厅、会议室等举动步伐，而写字楼则更看重办公效率和空间利用。物业在改造过程中，可能须要拆除非承重墙、加固结构、增加电梯和楼梯等举动步伐，以知足不同性子的利用需求，会涉及建筑构造的改造。
今年4月，纽约最大规模的“非改居”项目入市，引发市场关注。这次改建的物业——The Pearl，位于纽约市的心脏地带，将20世纪70年代建成的办公塔楼，改造成高30层、拥有600余间多户型的豪华公寓楼。改造过程中，办公楼的基本构造——窗户常日不可开启，而居住公寓则必须装设可开启窗户——这些改造需求成为绊脚石。
The Pearl项目中，开拓商对内部构造进行了奥妙的设计——关闭并重新方案了阔别窗户的区域；增设了举动步伐层；并在顶部额外增建了几层，用以布局价格更高的顶层阁楼。通过这些巧思，改造后的The Pearl，3000美元的开间和10000美元的豪华顶楼公寓一应俱全。
其次，须要按哀求办理消防验收。消防审批是商业物业改造过程中的关键环节，其标准与哀求因地区而异。就例如上海虹口区对付一些商业物业改造成酒店或者公寓就很难通过审批，而其他一些区域对此类的审批就相对宽松。这就须要投资者需充分理解并遵守目标区域的干系政策哀求，确保项目设计方案符合当地规定。
同样须要把稳的是，在通过消防验收之后，如果物业场所进行了扩建或是改建，同样须要重新报告消防手续。反之，这就属于违法行为，会被勒令歇业整改。此前，曾有投资人在老旧物业改造酒店过程中经历过相同情形，只能将开业韶光一拖再拖，产生了额外的本钱。
再者，选择得当的“品牌”。商业的调度不能一味地求新，一定是主动而非被动迭代，实现提质改造。基于原场“品牌”，比拟新定位，加以剖析，适宜者可进行保留，通过位置更换、店面升级等办法，使之和新的定位进行匹配。当然，一定要有新的“东西”进入，可以是增加零售、跨界互助、会员模式焕新等。
如由原来超人气的滴水湖皇冠假日酒店改造而来的上海滴水湖洲际酒店，独特的花瓣型外不雅观被保留了下来。升级改造后，80%的客房设有游轮式的不雅观景阳台及宽敞的安歇区，充分营造了度假氛围感。浴室配有超大不雅观景浴缸，独特的玄色也别出心裁。胶囊咖啡机用的是法国入口LOR，选用全套Byredo 洗护用品，迎合年轻而时髦的度假风潮。
末了，兼顾投入本钱与效益产出的平衡。考虑到在营限定、预算限定和时效限定的情形下，许多改造未必有条件覆盖整体的区域和全面的事变，物业投资人在启动改造工程前，对拟改造的建筑进行全面评估，对回报率进行测算是十分有必要的。同时，改造期间无收入，本钱压力大，须要项目持有方有着较高的资金实力和对投资回报有耐心，这也对物业投资人提出了哀求。
综上，城市发展与企业转型需求叠加共同推动存量时期的来临，写字楼、酒店、长租公寓等物业在经历一番“洗面革心”后，变成重新链接人们“善变”的需求和生活办法。归结到底，存量改造中无论是升级还是换代，无论是改造还是重立，所追寻的都是激烈竞争下的“消费需求量”。值得酒店、公寓、写字楼等物业投资人把稳的是：改造不是大略的翻新，当心“无效改造”！
